Desahucio por Impago de Alquiler: la Guía Completa

Un proceso de desahucio por impago de alquiler es el proceso judicial al que tiene que acudir el arrendador o propietario de una vivienda o local para que el juez quite la posesión del inmueble al inquilino que no paga y se la devuelva al propietario.

Antes de interponer la demanda de desahucio es frecuente que el propietario haya intentado solucionar amistosamente el problema, pero aquí me voy a centrar en lo que ocurre desde que se interpone la demanda.

El proceso de desahucio por impago de alquiler

Normalmente se presenta la demanda reclamando la deuda y, además, pidiendo el desahucio por falta de pago.

Y es que podría reclamarse solo la deuda, pero ya no estaríamos ante un proceso de desahucio, sino de reclamación de rentas.

Y además, no tiene mucho sentido reclamar rentas sin pedir el desahucio, máxime cuando el desahucio es, precisamente, la más potente herramienta de presión que tiene al propietario para que le paguen la renta.

Por tanto, en la demanda suelen reclamarse la deuda y, además, el desahucio.

Y como tercer punto, también se reclaman las costas, es decir, que el juez condene al inquilino a pagarle al propietario lo que éste se ha gastado en el proceso de desahucio (gastos de abogado y procurador).

Dos procesos en uno

Los procesos judiciales son declarativos y ejecutivos.

No me quiero extender mucho en esto, pero es bueno que lo entiendas, porque es importante para las posteriores explicaciones que hago en esta guía.

Cuando se pone la demanda de desahucio estamos en la fase declarativa, es decir, el juez tiene que declarar que existe esa deuda y, por tanto, tiene que declarar el desahucio por impago de alquiler.

Así que la fase declarativa empieza con la demanda de desahucio y termina con la sentencia (o decreto de archivo, ya te explicaré qué es esto).

Una vez que termina la fase declarativa en la que el inquilino ha sido condenado al desahucio, éste tiene que devolver las llaves.

Y si no las devuelve habría que interponer una nueva demanda, que se llama demanda ejecutiva, que sirve para ejecutar (incluso por la fuerza) aquello que ha dictado el juez en la fase declarativa.

Sin embargo, en los procesos de desahucio la ley dice que no es necesario poner dos demandas (la de desahucio, que es la declarativa, y la ejecutiva), sino que si en la demanda inicial de desahucio se pide que se ejecute el desahucio en caso de que el inquilino sea condenado, entonces no hay que poner demanda ejecutiva y se hace directamente el desahucio, en la fecha que corresponda.

Por eso digo que son dos procesos en uno.

La demanda de desahucio por impago de alquiler

La demanda de desahucio por falta de pago ha de ir firmada necesariamente por abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda.

Ha de interponerse en los juzgados de la ciudad en la que se encuentra la vivienda o el local (bueno, normalmente es en la misma ciudad, salvo excepciones).

Junto con la demanda de desahucio hay que aportar copia del contrato de arrendamiento (en principio no es necesario el original). En caso de que no haya contrato hay que aportar pruebas que acrediten la relación de arrendamiento, como emails, resguardos bancarios de los pagos de renta, etc.

También es muy interesante que el abogado aporte, junto con la demanda de desahucio, un poder general para pleitos (gratuito) porque así se ganan 15 o 20 días y se agiliza el proceso.

El decreto de admisión

El decreto de admisión es el documento que emite el juzgado aproximadamente un mes después de presentar la demanda de desahucio.

En ese documento ya vienen las fechas de juicio y de desahucio.

Al abogado le llega el decreto de admisión a través de internet, y se informa al cliente de las fechas de juicio y desahucio. Respecto al inquilino, le llega el decreto de admisión en papel, a la vivienda arrendada (o al local arrendado).

El decreto de admisión dice muchísimas cosas, pero las más importantes son:

1. Fecha del juicio.
2. Fecha del desahucio.
3. Que el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio desde que la recibe.
4. Que el inquilino tiene 3 días desde que recibe la demanda para pedir justicia gratuita.

El corazón del proceso: las notificaciones

Si algo hay que tener claro es que mientras no se notifique la demanda de desahucio al inquilino, en realidad es como si el proceso no se hubiera iniciado.

Es decir, el plazo de 10 días que tiene el inquilino para oponerse (o no) a la demanda, comienza a contar desde que se le notifica la demanda.

Hasta ahora ha sido muy frecuente que el trámite de notificaciones fuera burlado por los inquilinos, de forma que no era extraño que los procesos se demorasen 10-12 meses porque no había forma de notificarle la demanda al inquilino.

Pero desde hace poco tiempo la ley permite que el procurador del propietario sea el que haga la notificación de la demanda (del decreto de admisión) al inquilino.

Y en despachos como el mío lo vengo aplicando desde el principio por una razón básica: los servicios de correos y notificaciones de muchos juzgados están colapsados, por lo que si es nuestro propio procurador quien intenta la notificación ahorramos muchísimo tiempo.

Ojo, que nuestro procurador haga el intento de notificación no quiere decir que vaya a lograr la notificación, pero sí se consigue algo fundamental y es evitar que se pierdan los 2 o 3 meses que muchas veces tarda el servicio de correos del juzgado en intentar notificar la demanda.

Por tanto, si nuestro procurador es quien intenta hacer la notificación podemos ahorrar, literalmente, meses.

Una vez que se ha hecho la notificación (por nuestro procurador o, en caso de que no se quiera aprovechar esta ventaja, por el servicio de correos del juzgado), entonces es cuando empiezan a contar los 10 días que tiene el inquilino para oponerse a la demanda. Aquí es cuando realmente se tiene, oficiosamente, por comenzado el proceso.

Sin embargo, es muy frecuente que no se pueda notificar la demanda al inquilino (porque no esté en casa, porque no quiera cogerla, etc.).

En estos casos la ley dice que hay que hacer una averiguación domiciliaria, es decir, el juzgado se encarga de averiguar domicilios del inquilino asociados a su DNI. El juzgado consulta en tráfico, en la seguridad social y en la policía.

Si aparecen domicilios se vuelve a intentar notificar en ellos.

Si hay éxito (se logra notificar) entonces empieza a contar el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga a la demanda. Pero si tampoco se logra notificar en ellos, entonces se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y, desde ese día, se cuentan 10 (hábiles).

• Durante esos 10 días hábiles, si el inquilino se opone a la demanda, entonces habrá juicio. Y después del juicio habrá Sentencia, y después de la sentencia -si todo fue bien- habrá desahucio.
• Pero si durante esos 10 días el inquilino no se opone a la demanda, entonces no habrá juicio y el juez nos dará directamente la razón mediante decreto de archivo, y lo siguiente será el desahucio, en la fecha prevista.

Por tanto, el tema de las notificaciones es el corazón del proceso, es decir, donde el proceso puede estar sumido durante meses o bien, si todo va bien, el que haga que el proceso se acelere.

La justicia gratuita

Desde que se logra notificar la demanda al inquilino, éste puede pedir justicia gratuita, en cualquier momento hasta que termine el proceso.

Sin embargo, solo si la pide dentro de los 3 primeros días (hábiles) desde que recibió la demanda, entonces podrá pedir que se suspendan los plazos para contestar a la demanda.

Es decir, si el inquilino pide justicia gratuita el primer día, entonces se suspende el cómputo de 10 días que tiene para oponerse a la demanda. Y cuando se le asigne abogado de oficio (es frecuente que tarde un mes o más) entonces se reanuda el plazo, quedándole 9 días para oponerse a la demanda.

Sin embargo, si el inquilino pide justicia gratuita al cuarto día desde que recibe la demanda, entonces no se suspenden los plazos, y como suelen tardarse unos 30 días o más en nombrarle abogado de oficio, resulta que el plazo de 10 días para oponerse a la demanda terminará antes de que le asignen abogado de oficio, con lo que una vez que le asignen el abogado de oficio ya se le habrá pasado el plazo para oponerse y, por tanto, ya nada podrá hacer para evitar el desahucio.

La oposición a la demanda

Tal y como te he indicado, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda desde que la recibe.

Normalmente en el 90% de los casos se oponen con abogado de oficio. Casi nunca con abogado privado.

El escrito de oposición a la demanda ha de ir firmado por abogado y procurador y en él se redactan los motivos por los que el inquilino entiende que no debe la deuda reclamada.

¿Hay juicio?

La ley es clara: habrá juicio si el inquilino se ha opuesto a la demanda.

Y en caso de que no se haya opuesto no hay juicio y directamente le dan la razón al propietario, y lo siguiente ya sería el desahucio o lanzamiento, en la fecha prevista.

En caso de que haya juicio, éstos no suelen durar mucho más allá de dos o tres minutos.

Son verdaderamente rápidos.

La sentencia o el decreto de archivo

Si hay juicio (porque el inquilino se opuso a la demanda) después habrá sentencia.

Y si no hay juicio (porque el inquilino no se opuso a la demanda) entonces no se dicta sentencia, sino que se dicta decreto de archivo.

Pero a efectos prácticos es lo mismo una cosa que la otra.

Así, tanto la sentencia como el decreto de archivo, si todo ha ido bien, va a condenar al inquilino a todo aquello que se pidió en la demanda, es decir, se le va a condenar a:

1. Pagar la deuda (hasta el día del desahucio).
2. Ser desahuciado
3. Pagar las costas del proceso

El lanzamiento

Como te decía al inicio, la ejecución es un proceso distinto a la fase declarativa. Lo que pasa es que en los procesos de desahucio no hay que presentar demanda ejecutiva, sino que se pasa directamente de una fase a otra.

El lanzamiento se regula en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Si después de la sentencia o decreto el inquilino no devuelve las llaves voluntariamente, entonces debe realizarse el lanzamiento (desalojo o desahucio).

El lanzamiento es el acto por el que el juez quita la posesión de la vivienda o local al inquilino y se la devuelve al arrendador/propietario.

Al lanzamiento puede ir o no ir el arrendador/propietario, ya que en su lugar acudirá el procurador.

Además del procurador, debe acudir un cerrajero y los miembros del juzgado encargados de realizar los lanzamientos (normalmente dos miembros).

Una vez que termina el acto, el personal del juzgado levanta acta escrita de lo sucedido, del estado de la vivienda o local, etc. De esa acta se le dará una copia, días después, al propietario/arrendador.

El cobro de la deuda

Una vez que el inquilino es condenado a pagar la deuda, por sentencia o por decreto de archivo, tendrá que pagarla.

Pero si no la paga entonces el arrendador tendrá que interponer demanda ejecutiva para intentar el embargo de los bienes del inquilino, saldos en cuentas bancarios, nómina, etc.

Por tanto, al contrario de lo que ocurre con el lanzamiento (recordemos que no hacía falta poner demanda ejecutiva), para iniciar la vía ejecutiva (embargos) en cuanto a la deuda, no empieza automáticamente, sino que hay que interponer demanda ejecutiva.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler?

Los gastos que principalmente tendrá que asumir el arrendador para recuperar su vivienda o local por la vía judicial serán el abogado, el procurador y el cerrajero.

Es decir, no hay que pagar gastos por acudir a la justicia, salvo en el caso en que el propietario sea una empresa, en cuyo caso tendrá que pagar tasas judiciales (que tienen un coste de unos 150 euros).

Así, los gastos habituales del proceso de desahucio son:

• Abogado: unos 500 euros.
• Procurador: el precio del procurador está tasado por ley, dependiendo del importe de la mensualidad del alquiler.
• Cerrajero: su precio ronda entre los 80 y los 150 euros.

El poder para pleitos es gratuito en la mayoría de los casos, salvo que el propietario quiera hacerlo en una notaría, en cuyo caso puede costar unos 60 euros.

En mi caso mis honorarios son más elevados.

Tengo la suerte de haber hecho las cosas muy bien y haberme especializado solo en desahucios, y ello ha hecho que el público perciba a través de esta web que hago las cosas bien y rápido (al estar especializado solo en desahucios). La consecuencia lógica es que mis honorarios son más altos que la media.

Así, si tienes problemas de impago te ayudo a recuperar tu vivienda o local.

¿Cuánto dura un desahucio por impago de alquiler?

En el apartado "notificaciones" ya te he explicado que la duración de un desahucio por impago de alquiler puede variar muchísimo, principalmente por lo que se tarde en notificar la demanda al inquilino.

Pero en líneas generales, y después de haber gestionado centenares de procesos de desahucio, la duración media puede estar alrededor de los 6 meses de duración, siendo que en ciudades como Madrid o Barcelona puede tardar unos 5 meses, y en ciudades costeras suele tardar más.

Las capitales castellanas suelen ser rápidas también.

Las andaluzas orientales no funcionan mal, pero las occidentales suelen ser lentas.

Valencia funciona bien, Alicante regular.

En fin, que cada juzgado es un mundo, pero una media nacional aproximada es que un desahucio dura unos 6 meses.

Abogado experto en desahucios de inquilinos

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Eduardo Fdez.-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.

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