¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?

En este artículo voy a explicarte qué pasos deben seguirse cuando un inquilino no paga el alquiler, buscando las mayores opciones para que el inquilino se ponga al día de sus pagos o bien, si no queda más remedio, para recuperar la vivienda lo antes posible.

Es evidente que no se puede ir matando moscas a cañonazos. Quiero decir con esto, que lo primero que debe hacerse cuando un inquilino empieza con los primeros retrasos en el pago de la renta es tratar de darle solución de forma amistosa.

En la gran mayoría de los casos ese retraso inicial se soluciona y no es necesario ir más allá.

Sin embargo, es cierto que hay veces que no tiene arreglo, o que el inquilino es un verdadero profesional del impago. Un/a zalamero/a que te ha embaucado y convencido diciéndote que trabajaba en tal o cual sitio, etc.

Si has llegado a ese punto, es decir, al punto en que te has dado cuenta de que la situación ya tiene poco arreglo y que tu inquilino no va a pagar, entonces es el momento de que tomes decisiones.

La primera decisión ha de ir encaminada a buscar urgentemente un abogado especialista en desahucios de inquilinos, ya que para reclamar el desahucio del inquilino por impago es necesario abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda.

La demanda de desahucio cuando un inquilino no paga el alquiler

Una vez que le has contado al abogado la situación, no hay tiempo que perder.

La demanda debe ponerse inmediatamente, ya que estamos hablando de un proceso que tarda determinados meses, así que cada día que el abogado pierda en poner la demanda, es un día más que vas a tardar en recuperar el local o la vivienda.

La demanda es el documento en el que se le pide al juez que, debido al impago, condene al inquilino a lo siguiente:

• Ser desahuciado.
• Pagar todo lo que adeude desde el primer impago hasta el día del desahucio.
• Pagar las costas procesales, es decir, lo que te has gastado en abogado y procurador.

Y debido a que lo más importante cuando la situación no tiene arreglo es recuperar la vivienda o local lo antes posible, por ese mismo motivo nunca mando burofax al inquilino para reclamarle la deuda.

Es decir, la ley no obliga a mandar burofax antes de poner la demanda, así que nunca lo hago, pues ello supone tener que esperar al menos un mes más para poner la demanda. Y además, el burofax genera bastantes problemas a lo largo del procedimiento, así que es preferible no mandarlo.

El juicio (o mejor dicho el no juicio)

Casi en el 80% de los casos no hay juicio, debido a que para que haya juicio el inquilino se tiene que oponer a la demanda (con abogado y procurador).

Así, si no se opone a la demanda no habrá juicio y el juez te dará directamente la razón en todo lo que has pedido en la demanda, y lo siguiente será realizar el lanzamiento (desahucio).

Por otro lado, si el inquilino se opone a la demanda, entonces sí que habrá juicio y después del juicio habrá sentencia. Si te dan la razón en la sentencia, que es lo más lógico, entonces lo siguiente será realizar el lanzamiento (desahucio).

La Sentencia o Decreto de archivo

Cuando no hay juicio el juez te da la razón mediante Decreto, y cuando sí hay juicio el juez te da la razón mediante Sentencia. Son dos resoluciones judiciales distintas pero prácticamente con las mismas consecuencias.

El lanzamiento cuando el inquilino no paga el alquiler

El lanzamiento por impago es el acto en el que se devuelve al propietario/arrendador la posesión de su vivienda.

En el lanzamiento el personal del juzgado acude a la vivienda o local, junto con el procurador (y también con el cliente, si quiere, porque no es necesario) y junto a un cerrajero (en la mayoría de los casos).

Todas esas personas acceden al interior del inmueble y levantan acta de lo que allí haya ocurrido (si estaba o no el inquilino, si la vivienda está en buen o mal estado, etc.), terminando dicha acta expresando que en dicho acto se hace entrega de la posesión del inmueble al dueño (o al procurador, si el dueño no ha ido).

Es decir, el lanzamiento es el acto por el que se le quita la posesión de la vivienda al inquilino y se le entrega la posesión al arrendador/propietario.

La reclamación de la deuda

Una vez que se ha producido el desahucio o lanzamiento, podrá el arrendador reclamar la deuda al inquilino que no paga el alquiler.

Puede reclamar todas las rentas y recibos de suministros que el inquilino no haya pagado, hasta el día del desahucio.

Dicha reclamación comienza con la presentación de una demanda (demanda ejecutiva) en la que se pide al juzgado que se embarguen los bienes del inquilino.

Tras la presentación de la demanda, el juzgado da orden a casi todas las entidades bancarias del país para que informen de las cuentas bancarias del inquilino y los saldos que existan en dichas cuentas. Y si hubiera dinero en ellas, quedaría inmediatamente embargado.

Igualmente, el juzgado nos dará información de la empresa en la que esté trabajando el inquilino (en caso de que trabaje en alguna empresa), para que pidamos el embargo de su nómina.

¿Cuánto cuesta un desahucio?

Respecto al coste de un desahucio, debes saber que el precio del procurador se ajusta a unos aranceles que ya están establecidos y el precio del abogado es libre, es decir, cada abogado puede fijar su precio.

Un importe medio para un desahucio puede rondar los 700 euros.

¿Cuánto dura un desahucio?

Por último, en cuanto a la duración del desahucio hay que decir que es imposible de predecir.

Sin embargo, como abogado especialista en desahucios, tengo una muestra de los más de 400 desahucios que he conseguido en los últimos 4 años.

Muchos de ellos los he conseguido solucionar a las pocas semanas de poner la demanda, al haber podido convencer al inquilino de que es preferible que se marche voluntariamente.

Sin embargo, si el inquilino no accede a mi propuesta de marcharse voluntariamente, entonces dependerá de lo que dure el proceso. Y tal y como te comentaba, en base a mi experiencia, una duración media está en torno a 5 meses.

Ojo, hay lugares en los que el desahucio se eterniza, pudiendo llegar a durar hasta 12-14 meses, tal y como ocurre en localidades como Torremolinos, Torrevieja, Ocaña, Denia… Si te das cuenta, esto sucede sobre todo en localidades de gran afluencia turística. No te sé explicar el motivo, pero es así.

Y sin embargo, hay otras ciudades como Madrid, Burgos, Valladolid, etc., en las que los desahucios duran una media de 5-6 meses.

Si quieres conocer la duración de un desahucio en cualquier localidad de España, consúltame, porque he llevado desahucios prácticamente en todas las capitales de provincia y en muchísimos grandes y pequeños pueblos de toda España.

Eduardo Fdez.-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.

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