El procedimiento de desahucio de un local comercial o de un local de negocio es exactamente el mismo que el que se sigue para las viviendas.
En este artículo te explico en detalle todo lo que necesitas saber sobre el desahucio de inquilinos en un local comercial.
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No se puede poner una demanda de desahucio de forma directa solo por el hecho de existir un impago, sino que es necesario (es obligatorio) que el propietario intente llegar a un acuerdo que evite que sea el juez quien solucione el conflicto.
Para ello, el propietario puede ofrecer al inquilino, por ejemplo, un aplazamiento en el pago, por determinado número de días. Es lo que se llama oferta vinculante confidencial (OVC).
Si el inquilino paga en el plazo ofrecido, ya no será necesario poner la demanda (porque y no habrá deuda).
Pero si el inquilino no paga en el plazo ofrecido, entonces el propietario ya podrá interponer la demanda de desahucio).
¿En qué consiste el procedimiento de desahucio de un local comercial?
El proceso judicial de desahucio se inicia con una demanda de desahucio en la que se pide al juez que conceda la finalización del contrato de arrendamiento, y si todo va bien termina con una sentencia o decreto de archivo favorable al arrendador.
Así, cuando el juez en la sentencia da la razón al arrendador, entonces se inicia la fase de ejecución forzosa o desahucio, siempre y cuando el inquilino aún no haya desalojado voluntariamente el local.
La demanda de desahucio de un local comercial
Como hemos visto, el procedimiento se inicia con la presentación de una demanda ante los juzgados ordinarios (también podría presentarse ante una institución arbitral si las partes hubieran puesto en el contrato que someten sus controversias a arbitraje).
En esa demanda esencialmente se expone por qué se pide el desahucio (impago de rentas, expiración del plazo, realización de obras inconsentidas, etc.), y al final de la demanda se pide al juez que dé por terminado el contrato de arrendamiento.
La causa más frecuente para iniciar el procedimiento es el desahucio de local comercial por falta de pago (también denominado desahucio de local comercial por impago de alquiler o impago de renta).
Junto con la demanda hay que presentar el contrato de arrendamiento. Y en contadas ocasiones habrá que presentar también el título de propiedad (escrituras).
La demanda ha de ir firmada, necesariamente, por abogado y procurador.
Cuando el arrendador/propietario es persona física, no hay que pagar tasas judiciales (solo hay que pagar el coste del abogado y del procurador).
Pero si el arrendador/propietario del local comercial es persona jurídica (cosa bastante frecuente) entonces sí que habrá que pagar, además de los honorarios de abogado y procurador, unas tasas judiciales (alrededor de 150 euros).
El decreto de admisión
Aproximadamente 30 días después de presentar la demanda (aunque varía mucho de un juzgado a otro), el juzgado emite un decreto, que se denomina decreto de admisión.
En ese decreto ya aparecen las fechas de juicio y de desahucio y se le notifica al procurador del arrendador/propietario por medio telemático.
Además, en ese momento, sale por correo certificado o por medio de un agente de correos presencial, hacia el domicilio del demandado (normalmente al propio local comercial).
El plazo para oponerse a la demanda
Desde que el arrendatario/inquilino recibe la demanda, dispone de un plazo de 10 días para oponerse.
Si se opone a la demanda habría juicio (en la fecha que venía en el decreto de admisión). Después del juicio habrá sentencia. Y si todo ha ido bien, la sentencia dará la razón al propietario y el juez ordenará el desahucio, en la fecha prevista en el decreto de admisión.
Pero si el inquilino no se opone en la demanda, entonces el juez también dará la razón al arrendador/propietario, pero no mediante sentencia, sino mediante el decreto de archivo (aunque a efectos prácticos es casi lo mismo que la sentencia). El juez nos da la razón y ordena el desahucio, pero sin pasar por el juicio, por lo que si el inquilino no se opone a la demanda el proceso suele ser más corto.
La sentencia o decreto de archivo
Tal y como he comentado, si hay juicio habrá sentencia. Y si no hay juicio habrá decreto de archivo.
Ambas resoluciones van a decir lo mismo: que se da el contrato por terminado y que se ordena el desahucio. Además, si la demanda fue por impago de rentas, la sentencia o decreto de archivo también va a condenar al inquilino a pagar la deuda acumulada hasta el día del desahucio.
El lanzamiento de desahucio de un local comercial
El lanzamiento o desalojo es la última parte del proceso. Es la fase ejecutiva (aquella en la que hay que pedir al juzgado que se ejecute lo que dice la sentencia).
Por eso, si el inquilino no abandona voluntariamente el local después de la sentencia, entonces hay que ejecutar dicha sentencia, es decir, hay que proceder a desalojar (incluso por la fuerza) al inquilino.
Lo que pasa es que técnicamente en los procesos de desahucio no hay que pedir que se ejecute la sentencia o decreto de archivo si el inquilino no se va voluntariamente, pues la ley permite pedirlo al principio del proceso (en la propia demanda).
Es decir, en la demanda el abogado ya refleja que si la sentencia es favorable que ya queda solicitada directamente la ejecución (la petición de desahucio), por lo que ya no habrá que pedirlo de nuevo y ganaremos tiempo.
Toda la información sobre esta etapa ejecutiva del proceso de desahucio en estos otros posts:
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