Causas de oposición al juicio de desahucio

Causas de oposición al juicio de desahucio

¿Puede un inquilino realizar la contestación a la demanda de desahucio para oponerse? En este post voy a a analizar cuáles son los posibles motivos que podrá alegar el inquilino para oponerse al juicio de desahucio.

Demanda de desahucio por impago de la renta

El propietario de una vivienda arrendada o un local arrendado puede interponer una demanda de desahucio por multitud de motivos, aunque las más habituales son:

Y, dentro de ellas, la más común es la primera, es decir, la demanda de desahucio por impago de rentas de alquiler (o por impago de suministros).

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Si un abogado interpone una demanda de desahucio por impago de la renta no estará reclamando la renta adeudada, sino que solo estará solicitando el desahucio debido al impago, por lo que si quiere reclamar las dos cosas (el desahucio y que el inquilino sea condenado a pagar la deuda), tendrá que ponerlo claramente en la demanda).

Por tanto, la demanda de desahucio puede ser de dos tipos:

  1. Demanda de desahucio reclamando el desahucio (por impago) pero sin reclamar la deuda.
  2. Demanda de desahucio reclamando el desahucio (por impago) y reclamando también la deuda.

La más habitual es la segunda, ya que normalmente el propietario quiere desahuciar al inquilino y, además, que el inquilino le pague la renta adeudada.

Motivos de oposición a la demanda de desahucio

Dependiendo de si el propietario reclama solo el desahucio o si reclama el desahucio y la deuda, el inquilino podrá oponerse a la demanda por unos motivos u otros.

Causas de oposición a la demanda si solo se reclama el desahucio

Si el propietario solo quiere el desahucio pero no quiere reclamar la deuda, entonces el inquilino solo podrá oponerse a la demanda alegando dos cosas, en base a lo establecido en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

  • El pago de la deuda en la que el propietario basa el desahucio que solicita.
  • Que tiene la posibilidad de enervar.

Respecto a la enervación, si el propietario en su demanda dice que el inquilino no puede enervar (por ley tiene que decir en la demanda si puede o no puede enervar), entonces el inquilino podrá oponerse diciendo que sí puede enervar (siempre que sea cierto, claro).

Enervar significa que el inquilino puede parar el desahucio si se pone absolutamente al día en el pago de la renta (aunque solo se puede enervar en una ocasión y el inquilino, además, será condenado a pagar las costas del proceso).

Dejando de un lado la enervación, la realidad es que el inquilino podrá oponerse por cualquier otro motivo y el juzgado normalmente admite a trámite el escrito de oposición, por lo que se celebrará el juicio.

Sin embargo, si se ha opuesto por cualquier otro motivo distinto a los dos expuestos, el día del juicio el abogado del propietario debe ponerlo de manifiesto para que el juez, en la sentencia, tenga por nulos dichos motivos.

Es lo que pasaría, por ejemplo, si el inquilino se opone a la demanda diciendo que el piso tiene humedades y que por eso no ha pagado la renta. O, por ejemplo, si el propietario debe cierta cantidad de dinero al inquilino y este deja de pagar la renta para así compensar la deuda.

Causas de oposición a la demanda si se reclama el desahucio y, además, la deuda

En caso de que el propietario quiera reclamar el desahucio (motivado por el impago) y, además, la deuda, tendrá que ponerlo de manifiesto en la demanda. Es decir, tendrá que reclamar las dos cosas acumuladamente en la misma demanda.

En estos casos, el inquilino sí que podrá alegar otros motivos para oponerse a la demanda, y no solo el pago o la enervación.

Así, por ejemplo, el inquilino podrá alegar compensación de créditos: el inquilino deja de pagar porque el propietario le debe dinero y, por tanto, en lugar de esperar a que el propietario le pague, el inquilino ha decidido dejar de pagar la renta para así compensar la deuda.

Además, en estos casos el inquilino también podrá plantear reconvención, es decir, cuando el inquilino se oponga a la demanda podrá, a su vez, demandar al propietario por los motivos que considere oportuno.

Y esto se debe a que la acción de reclamación de deuda tiene efecto de cosa juzgada, por lo que se permiten más causas de oposición que cuando se reclama solo el desahucio (que no tiene efecto de cosa juzgada).

Eduardo Fdez.-Fígares
Eduardo Fernández-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

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