Uno de los motivos por los que el propietario de una vivienda o local puede pedir el desahucio del inquilino es por la terminación del contrato de arrendamiento.
Por tanto, adquiere muchísima importancia determinar correctamente cuándo finaliza el contrato de arrendamiento, pues antes no se puede poner la demanda.
En este artículo te explicaré todo lo que necesitas saber sobre la finalización del contrato de arrendamiento y qué hacer si finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van.
¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de viviendas?
Los contratos de arrendamiento pueden pasar por tres fases, ya se trate de contratos de vivienda habitual o de contratos de local: duración inicial, prórrogas y tácita reconducción.
Duración inicial del contrato de alquiler
La duración inicial de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suele ser, en la inmensa mayoría de los casos, un año prorrogable. Es decir, la cláusula de duración de casi todos los contratos de alquiler de vivienda habitual dice algo así como: “La duración inicial pactada por las partes será de un año prorrogable”.
Sin embargo, esto no quiere decir que el propietario pueda echar al inquilino cuando llega el año. Al contrario. No puede.
El propietario tiene que esperar a que el contrato cumpla tres años o cinco años (dependiendo de la fecha en que firmó el contrato), y solo en ese momento podrá pedir el desahucio.
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Quiero recuperar mi vivienda o localPrórrogas del contrato de alquiler
Una vez que el contrato alcanza la duración inicial pactada (que suele ser un año), el contrato entra en prórroga (y el propietario no puede impedirlo porque las prórrogas dependen del inquilino).
Las prórrogas son anuales, pero en la práctica para el propietario las prórrogas van a durar más.
¿Hasta cuándo van a durar las prórrogas? Dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato, pueden llegar hasta el tercer año (desde la entrada en vigor) o hasta el quinto año (desde la entrada en vigor).
Bien, pues justo en ese momento es cuando el propietario puede poner la demanda de desahucio si el inquilino no se ha ido de la vivienda.
Lo que debe hacer el arrendador (propietario) es mandar un burofax al inquilino anunciando que no quiere que se vuelva a prorrogar el contrato al llegar el quinto (o tercer) año.
Dependiendo de la fecha de celebración del contrato, el burofax hay que mandarlo antes de entrar en el último mes de contrato o antes de entrar en los cuatro últimos meses de contrato. Así que no te la juegues e infórmate bien cuál es el momento en que debes mandar el burofax.
Si se ha mandado el burofax en plazo y el inquilino no se ha ido al llegar el quinto años (o tercero) de contrato, entonces el arrendador puede interponer demanda de desahucio.
En caso de que el arrendador hubiera olvidado mandar el burofax, entonces el contrato se volverá a prorrogar al llegar el quinto (o tercer) año. Y en ese caso el contrato se prorroga por tres años más o por uno (dependiendo del momento en que se celebró el contrato).
Y cuando termina esa nueva prórroga de tres o un años, se abre un nuevo plazo para que el propietario notifique al inquilino que no quiere renovar el contrato. Si se envía el burofax (recomiendo mandarlo antes de entrar en el último mes) y el inquilino no se marcha, entonces se puede poner demanda de desahucio; pero si no se ha mandado burofax, entonces el contrato entre en lo que se denomina "tácita reconducción".
Tácita reconducción
La tácita reconducción es un nuevo contrato.
Si el arrendador mandó burofax al inquilino al final del octavo año (o cuarto) anunciando que no quería prorrogar el contrato, entonces no habrá tácita reconducción. Pero si no mandó dicho burofax, entonces el contrato entra en tácita reconducción.
La tácita reconducción será anual o mensual, aunque en la inmensa mayoría de las ocasiones es anual.
Y aquí volvemos de nuevo al burofax. Es decir, el propietario podrá mandar un burofax (recomiendo hacerlo antes de entrar en el último mes del nuevo contrato) anunciando que no quiere que se prorrogue de nuevo el contrato. Si el inquilino no se va, entonces el propietario podrá desahuciar al inquilino durante todo ese año.
Pero si el propietario no mandó burofax (o lo mandó fuera de plazo) entonces nace otro contrato por tácita reconducción, por otro año más, y así sucesivamente.
¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de locales?
Los contratos de arrendamiento de locales no tienen prórrogas obligatorias, como ocurría con los de viviendas.
Por tanto, en los locales el propietario sí que puede pedir el desahucio cuando llegue la fecha de finalización pactada. Pero para ello debe anunciar al inquilino, unos setenta días antes de finalizar el contrato, que no quiere prorrogar el contrato.
Si manda burofax, podrá pedir el desahucio. Pero si no manda burofax no podrá pedir el desahucio, y el contrato se prorrogará.
¿Durante cuánto tiempo se prorrogará? Si no se envió burofax al llegar el vencimiento del contrato, entonces el contrato se va a prorrogar. La prórroga será por el tiempo que hayan pactado las partes en el contrato. Y si nada hubieran pactado, entonces el contrato se prorrogará por tácita reconducción, durando las prórrogas un año en la mayoría de los casos.
El intento previo de solucionar el problema
Si has mandado un burofax al inquilino anunciando que no quieres prorrogar el contrato y, llegado ese día, no se va, hay que hacer otra cosa antes de poner la demanda (la ley obliga a ello).
En concreto, lo que hay que hacer es intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para evitar tener que ir a los tribunales.
En estos casos, el propietario cumpliría con esa exigencia legal haciendo una oferta vinculante confidencial (OVC) al inquilino, en la que le ofrezca, por ejemplo, poder quedarse en la vivienda un determinado número de días (superior a treinta).
Si el inquilino se va en ese plazo, ya no habrá que poner la demanda.
Pero si no se va, entonces el propietario ya podrá poner la demanda de desahucio por finalización de contrato.
El proceso de desahucio por finalización del contrato
Si finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van, entonces habrá que iniciar un procedimiento de desahucio por finalización de contrato. El proceso de desahucio por expiración de plazo, tanto en viviendas como en locales, requiere de la participación de abogado y procurador.
A continuación te explico cuáles son las fases del proceso de desahucio y cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato.
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Quiero recuperar mi vivienda o localPresentación de la demanda
El proceso se inicia mediante la presentación de una demanda de desahucio, a la que hay que acompañar con el contrato de arrendamiento.
Decreto de admisión
Una vez que se ha presentado la demanda, el juzgado debe admitirla a trámite, hecho que sucede mediante un decreto que emite el juzgado y que se denomina “decreto de admisión”.
El decreto de admisión a trámite suele tardar aproximadamente un mes desde que se presenta la demanda.
Notificación al inquilino y respuesta
Una vez que se ha emitido el decreto de admisión, se le notifica al inquilino en la vivienda arrendada.
Desde ese momento el inquilino dispone de un plazo de diez días hábiles para oponerse o no oponerse a la demanda.
- Si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio. Después del juicio, el juez dictará sentencia y, si todo va bien, se ordenará el desahucio y se pondrá fecha.
- En caso de que el inquilino no se haya opuesto a la demanda, entonces no habrá juicio, y el juez dará la razón directamente al propietario. En ese caso pondrá fecha para el desahucio, que se realizará si el inquilino no desaloja la vivienda.
Lanzamiento
Una vez llegada la fecha fijada por el juzgado para realizar el desahucio, hay que realizarlo. El desahucio técnicamente se llama "lanzamiento".
A ese acto acuden dos miembros del juzgado, el procurador, el propietario (si quiere) y un cerrajero. También es posible que sea necesaria la participación de la policía, en determinados casos.
Una vez que se realiza el acto, los miembros del juzgado cumplimentan un documento, que se conoce como "acta de lanzamiento" y en el que queda constancia de todo lo sucedido en ese acto, y queda constancia escrita de que el juzgado entrega la posesión de la vivienda o local al propietario.
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