Uno de los motivos por los que el propietario de una vivienda o local puede pedir el desahucio del inquilino es por la terminación del contrato de arrendamiento.
Por tanto, adquiere muchísima importancia determinar correctamente cuándo finaliza el contrato de arrendamiento, pues antes no se puede poner la demanda.
En este artículo te explicaré todo lo que necesitas saber sobre la finalización del contrato de arrendamiento y qué hacer si finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van.
¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de viviendas?
Los contratos de arrendamiento pueden pasar por tres fases, ya se trate de contratos de vivienda habitual o de contratos de local: duración inicial, prórrogas y tácita reconducción.
Duración inicial del contrato de alquiler
La duración inicial de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suele ser, en la inmensa mayoría de los casos, un año prorrogable. Es decir, la cláusula de duración de casi todos los contratos de alquiler de vivienda habitual dice algo así como: “La duración inicial pactada por las partes será de un año prorrogable”.
Sin embargo, esto no quiere decir que el propietario pueda pedir el desahucio cuando llega el año. Al contrario. No puede.
El propietario tiene que esperar a que el contrato cumpla tres años o cinco años (dependiendo de la fecha en que firmó el contrato), y solo en ese momento podrá pedir el desahucio.
Prórrogas del contrato de alquiler
Una vez que el contrato alcanza la duración inicial pactada (que suele ser un año), el contrato entra en prórroga (y el propietario no puede impedirlo).
Las prórrogas son anuales, pero en la práctica para el propietario las prórrogas van a durar más.
¿Hasta cuándo van a durar las prórrogas? Dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato, pueden llegar hasta el tercer año (desde la entrada en vigor) o hasta el quinto año (desde la entrada en vigor).
Bien, pues justo en ese momento es cuando el propietario puede poner la demanda de desahucio si el inquilino no se ha ido de la vivienda.
Lo que debe hacer el arrendador (propietario) es mandar un burofax al inquilino anunciando que no quiere que se vuelva a prorrogar el contrato al llegar el quinto (o tercer) año.
Recomiendo mandar el burofax con unos setenta días de antelación, es decir, unos setenta días antes de que el contrato cumpla cinco (o tres) años.
Si se ha mandado el burofax y el inquilino no se ha ido al llegar el quinto años (o tercero) de contrato, entonces el arrendador puede interponer demanda de desahucio.
En caso de que el arrendador hubiera olvidado mandar el burofax, entonces el contrato se volverá a prorrogar al llegar el quinto (o tercer) año. Y en ese caso el contrato entra en lo que se llama “tácita reconducción”.
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Quiero recuperar mi vivienda o localTácita reconducción
La tácita reconducción en la práctica es una nueva prórroga.
Si el arrendador mandó burofax al inquilino al final del quinto año (o tercero) anunciando que no quería prorrogar el contrato, entonces no habrá tácita reconducción. Pero si no mandó dicho burofax, entonces el contrato entra en tácita reconducción.
La tácita reconducción será anual o mensual, aunque en la inmensa mayoría de las ocasiones es anual.
Es decir, si el propietario no mandó burofax al inquilino al final del quinto año (o tercero) de contrato, entonces el contrato entra en una nueva prórroga por un año más (entra en tácita reconducción).
Esto quiere decir que el propietario no podrá desahuciar al inquilino durante todo ese año.
Y volvemos al burofax.
Es decir, si el propietario quiere dar el contrato por terminado al final de la anualidad de tácita reconducción, tendrá que mandar un burofax al inquilino (recomiendo hacerlo con unos setenta días de antelación).
Si ha mandado el burofax y el inquilino no se va al vencer el año de tácita reconducción, el propietario podrá interponer demanda de desahucio.
¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de locales?
Los contratos de arrendamiento de locales no tienen prórrogas obligatorias, como ocurría con los de viviendas.
Por tanto, en los locales el propietario sí que puede pedir el desahucio cuando llegue la fecha de finalización pactada. Pero para ello debe anunciar al inquilino, unos setenta días antes de finalizar el contrato, que no quiere prorrogar el contrato.
Si manda burofax, podrá pedir el desahucio. Pero si no manda burofax no podrá pedir el desahucio, y el contrato se prorrogará.
¿Durante cuánto tiempo se prorrogará?
Si no se envió burofax al llegar el vencimiento del contrato, entonces el contrato se va a prorrogar. La prórroga será por el tiempo que hayan pactado las partes en el contrato. Y si nada hubieran pactado, entonces el contrato se prorrogará por tácita reconducción, durando las prórrogas un año en la mayoría de los casos.
El proceso de desahucio por finalización del contrato
Si finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van, entonces habrá que iniciar un procedimiento de desahucio por finalización de contrato. El proceso de desahucio por expiración de plazo, tanto en viviendas como en locales, requiere de la participación de abogado y procurador.
El proceso se inicia mediante la presentación de una demanda, a la que hay que acompañar con el contrato de arrendamiento.
Una vez que se ha presentado la demanda, el juzgado debe admitirla a trámite, hecho que sucede mediante un decreto que emite el juzgado y que se denomina “decreto de admisión”.
El decreto de admisión a trámite suele tardar aproximadamente un mes desde que se presenta la demanda.
Una vez que se ha emitido el decreto de admisión, se le notifica al inquilino en la vivienda arrendada.
Desde ese momento el inquilino dispone de un plazo de diez días hábiles para oponerse o no oponerse a la demanda.
- Si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio. Y después del juicio el juez dictará sentencia. Y si todo va bien se ordenará el desahucio y se pondrá fecha.
- En caso de que el inquilino no se haya opuesto a la demanda, entonces no habrá juicio, y el juez dará la razón directamente al propietario. En ese caso pondrá fecha para el desahucio, que se realizará si el inquilino no desaloja la vivienda.
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Quiero recuperar mi vivienda o localEl lanzamiento
Una vez llegada la fecha fijada por el juzgado para realizar el desahucio, hay que realizarlo. El desahucio técnicamente se llama “lanzamiento”.
A ese acto acuden dos miembros del juzgado, el procurador, el propietario (si quiere) y un cerrajero. También es posible que sea necesaria la participación de la policía, en determinados casos.
Una vez que se realiza el acto, los miembros del juzgado cumplimentan un documento, que se llama “acta de lanzamiento” y en el que queda constancia de todo lo sucedido en ese acto, y queda constancia escrita de que el juzgado entrega la posesión de la vivienda o local al propietario.
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