En este artículo te explicamos en detalle todo lo que necesitas saber sobre quién puede interponer una demanda de desahucio por impagos del alquiler.
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Quiero recuperar mi vivienda o localLas partes en un contrato de arrendamiento
En un contrato de arrendamiento debe constar como arrendador la persona que tiene la potestad de ceder el uso y disfrute del inmueble a un inquilino. Y para poder ceder el uso y disfrute, el arrendador) previamente ha de tener el derecho de posesión sobre dicho inmueble.
Esa persona suele ser el propietario, pero no siempre es así. Por ejemplo, cuando hay propietario y usufructuario, es el usufructuario quien debe constar en el contrato como arrendador, y no el propietario.
Por tanto, los titulares de un contrato de arrendamiento han de ser la persona que tiene el derecho de posesión y que quiere cederlo (arrendador) y la persona que recibe el uso y disfrute del inmueble a cambio de una renta (arrendatario/inquilino).
¿Quién puede interponer una demanda de desahucio por impago?
El artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dice que:
Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.
(...)
Dado que hemos visto que los titulares del contrato de arrendamiento son el arrendador (quien tiene previamente el derecho a poseer) y el arrendatario (quien recibe el uso y disfrute por parte del arrendador), quiere ello decir que la demanda tiene que ponerla la persona que aparezca como arrendador en el contrato de arrendamiento, o alguien en representación suya (con poder).
Así, en los casos en que un inmueble tenga un usufructuario, es éste y no el propietario quien tiene que aparecer en el contrato como arrendador y, por tanto, es el usufructuario quien tiene que poner la demanda de desahucio en caso de impago.
A todo lo anterior hay que añadir que el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también habla de “arrendador”.
Es decir, nos dice dicho artículo que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento en caso de falta de pago.
Por tanto, también se deduce de la LAU que es el arrendador quien puede iniciar las acciones legales para pedir el desahucio. Y también el artículo 1569 del Código Civil establece lo mismo (para los contratos que están sometidos al Código Civil en lugar de a la LAU).
¿Qué pasa cuando consta en el contrato como arrendador una persona equivocada?
Hay muchas ocasiones en que la persona que consta en el contrato no tiene derecho a poseer la vivienda o local. Por ejemplo, cuando un cónyuge es el propietario y el otro se pone en el contrato como propietario.
En estos casos quien tiene derecho a poner la demanda es la persona que aparezca como arrendador en el contrato, aunque no sea la propietaria, ya que se presume que la persona que aparece como arrendador tiene el consentimiento del propietario para ceder el uso y disfrute del inmueble a un inquilino.
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