Cómo reclamar las rentas de alquiler impagadas

Cuando un inquilino deja de pagar las rentas de alquiler, el arrendador o propietario de la vivienda o del local tiene varias opciones.

• Reclamar judicialmente solo las rentas impagadas (pero no se reclama el desahucio): esta opción es recomendable cuando el inquilino ya se ha ido de la vivienda. Dentro de esta opción hay dos vías para reclamar, que son el juicio verbal y el proceso monitorio.
• Reclamar judicialmente el desahucio y las rentas impagadas: esta es la opción más habitual cuando el inquilino aún está ocupando la vivienda o el local.
• Reclamar judicialmente el desahucio, sin reclamar las rentas: el motivo de la demanda de desahucio es, precisamente, el impago de las rentas de alquiler.

Reclamar judicialmente las rentas impagadas, pero no el desahucio

La opción de reclamar solo las rentas impagadas (o los suministros impagados) solo es interesante cuando el inquilino ya se ha marchado de la vivienda o local.

Si aún está en el inmueble es mucho más interesante demandarle reclamando la deuda y el desahucio (las dos cosas en la misma demanda). Y ello porque si se pide el desahucio se estará ejerciendo mucha más presión sobre el inquilino y lo lógico es que pague para que no le desahucien. Pero, sobre todo, si solo reclamas las deudas y no te pagan, tendrás que poner una nueva demanda varios meses después. Así que es preferible reclamar las dos cosas en la misma demanda.

Así, si el inquilino ya se ha ido de la vivienda pero te debe dinero, puedes interponer demanda reclamándole las rentas y/o suministros impagados.

La ley concede dos opciones al arrendador:

1. Juicio verbal: es la mejor opción si no conoces el nuevo domicilio de tu ex inquilino.
2. Proceso monitorio: es la mejor opción si conoces el nuevo domicilio de tu ex inquilino.

Juicio verbal

El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite al propietario/arrendador reclamar rentas de alquiler o suministros impagados mediante el juicio verbal.

Esta es la mejor opción si el inquilino ya se ha ido de la vivienda pero desconoces dónde puedes localizarlo.

Esta demanda hay que ponerla con abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda, pues se trata de una deuda derivada de arrendamientos y, como tal, la ley exige la participación de abogado y procurador.

La demanda habrá que interponerla en el Juzgado de Primera Instancia del inmueble arrendado, haciendo constar que la vivienda arrendada es el último domicilio conocido del inquilino y solicitando que se realice una averiguación domiciliaria dado que el inquilino ya no vive en la vivienda arrendada.

El inquilino puede oponerse a la demanda en el plazo de 10 días desde que se le notifica.

Se oponga o no se oponga a la demanda el inquilino, se va a celebrar juicio si alguna de las partes lo pide.

En caso de que se celebra juicio, el juez escucha los argumentos de las partes y dicta sentencia.

La sentencia ha de ser notificada a las partes. En este punto puede haber problemas si el demandado está en situación de rebeldía procesal, ya que para notificarle la sentencia habrá de publicarse un extracto en un boletín oficial, teniendo un coste de alrededor de 250-400 euros.

Una vez notificada la sentencia, el propietario/arrendador tendrá que interponer una nueva demanda (demanda ejecutiva) si quiere tener opciones de embargar al inquilino.

El juicio verbal es la mejor opción cuando desconocemos el domicilio del inquilino. En caso de conocer el nuevo domicilio del inquilino, la mejor opción es el proceso monitorio.

Proceso monitorio

Esta es la mejor opción si el inquilino ya se ha ido de la vivienda pero conoces dónde puedes localizarlo.

Es el artículo 812 de la LEC el que nos permite acudir a este proceso para reclamar deudas de alquiler o suministros impagados.

Lo primero que debes hacer es mandarle un burofax reclamándole la deuda, dirigido al domicilio/dirección donde sabes que está.

Si no te paga tras mandar el burofax, tienes que presentar en el Juzgado de Primera Instancia del lugar del domicilio del ex inquilino una demanda o, mejor dicho, una petición inicial de proceso monitorio.

Una vez presentada esa demanda, si el inquilino no se opone a la demanda, entonces el juzgado emite un decreto que es directamente ejecutable, es decir, no hay que pedir nueva demanda sino que basta con presentar un mero escrito solicitando la ejecución (el embargo).

Así, lo mejor de este proceso es la rapidez con la que puedes llegar a embargar al inquilino.

Si el inquilino se opone a la demanda, se cierra el proceso monitorio y se redirige el proceso hacia el juicio verbal. En ese momento, se da traslado al propietario del escrito de oposición a la demanda del inquilino para que si lo ve oportuno lo impugne (se oponga).

Tras el juicio, el juez dicta sentencia, y el propietario podrá poner demanda ejecutiva para embargar al inquilino.

Para interponer demanda de reclamación de rentas a través de proceso monitorio no es necesario ni el abogado ni el procurador, sea cuál sea la cantidad reclamada.

Reclamar judicialmente el desahucio y las rentas impagadas

En los casos en que el inquilino aún está ocupando la vivienda o el local, la opción más inteligente es interponer demanda reclamando tanto el desahucio como la reclamación de la deuda.

Si estás en este caso te invito a que no mandes burofax (aquí te doy mi opinión sobre por qué nunca mando burofax) y que contactes conmigo.

Para interponer esta demanda es necesaria la participación de abogado y de procurador, y casi siempre el juez va a condenar al inquilino a pagarte las costas del proceso, es decir, a pagarte lo que te has gastado en abogado y procurador.

Si quieres conocer al detalle este proceso, tienes que leer mi post sobre el desahucio express.

Reclamar judicialmente el desahucio, pero no las rentas

Esta opción no es muy utilizada, pues lo normal es que el arrendador quiera reclamar al inquilino la deuda.

Eduardo Fdez.-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.

Contacta conmigo – Más sobre mí