Caso de éxito: inquilino moroso desahuciado en San Sebastián

SENTENCIA Nº. 238/2020

En San Sebastián, a 30 de noviembre de 2020

Objeto del juicio: Desahucio por falta de pago

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el procurador Sr. XXXXXXXXX, en nombre y representación de XXXXXXXXX, se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra XXXXXXXXX, en la que alegó como hechos esenciales: PRIMERO.- El 4 de abril de 2016, mi representada, como arrendadora, y la demandada, como arrendataria, firmaron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en San Sebastián, C/ Portuene XXXXXXXXX y trastero en los bajos (doc.1). La renta asciende a 1.100 euros, si bien, tras el 4 de abril de 2018, quedó fijada en 1.200 euros. Igualmente, la arrendataria venía obligada a abonar los suministros. SEGUNDO.- Desde diciembre de 2018 ha pagado 9.950 euros por rentas (docs.2 a 10). Desde enero de 2019 hasta abril de 2020, se han devengado 16 mensualidades a razón de 1.200 euros, 19.200 euros, por lo que resulta una deuda de 9.250 euros. Alegaba los fundamentos de derecho que estimaba eran de aplicación al caso y terminaba suplicando que, en caso de oposición, se dicte sentencia por la que:

B1) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

B2) Se condene a la parte demandada a entregar la posesión del inmueble a mi representado, apercibiéndole de lanzamiento en caso de no entregar la posesión en el plazo fijado y, en ese caso, se ejecute la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite, advirtiendo expresamente a la parte demandada que serán considerados abandonados los bienes introducidos por la demandada que permanezcan en el inmueble al producirse el lanzamiento.

B3) Se condene a la parte demandada a pagar a la demandante todas las cantidades reclamadas en la presente demanda en concepto de rentas y cantidades asimiladas a renta, así como al pago de todas las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen a partir de la presentación de esta demanda y hasta la entrega efectiva del inmueble a razón de 1.200 euros al mes por ser esta renta la existente en el momento de presentar la demanda.

Por otrosí solicitaba la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda por decreto de 10 de julio, se acordó emplazar a la demandada a fin de que en el plazo de diez días contestase y se pronunciase sobre la celebración de vista, señalándose como fecha de la vista, en caso de oposición, el 17 de noviembre a las 12.50 horas, y como fechas de lanzamiento el 8 de octubre a las 09.30 horas.

TERCERO.- Por comparecencia de fecha 30 de julio, la demandada solicitó justicia gratuita y la suspensión del procedimiento, acordándose esta por decreto de 11 de agosto.

CUARTO.- Una vez designados profesionales por los Colegios de Abogados y Procuradores, por diligencia de ordenación de 8 de octubre se alzó la suspensión, haciendo saber a la parte demandada que le restaban 9 días para contestar a la demanda.

QUINTO.- Por escrito presentado el 26 de octubre, la procuradora Sra. XXXXXXXXX, en nombre y representación de XXXXXXXXX, contestó y se opuso a la demanda, con base en los siguientes hechos: PRIMERO y SEGUNDO.- Se han realizado pagos anticipados de renta en fechas anteriores a enero de 2019, con las cuales se compensarían las deudas origen de la presente reclamación. No conserva copia de dichos resguardos, y terminaba suplicando se dictara sentencia desestimando la demanda, así como de la ejecución del lanzamiento solicitada, con expresa imposición de costas a la demandante.

Por otrosíes solicitaba la celebración de vista y la suspensión por vulnerabilidad.

SEXTO.- Por diligencia de ordenación de 26 de junio, se requirió a la demanda a fin de que en el plazo de cinco días subsanara la falta de poder apud acta, otorgándose en fecha 7 de julio.

SÉPTIMO.- Por diligencia de ordenación de 5 de noviembre se señaló vista para el 18 de noviembre a las 12.50 horas y la fecha de lanzamiento para el 12 de enero de 2021 a las 10.30 horas.

Por diligencia de ordenación de 12 de noviembre, se subsanó la fecha de la vista, siendo el 17 de noviembre.

OCTAVO.- En el acto de la vista, las partes no llegaron a ningún acuerdo, ratificando sus respectivos escritos de demanda y contestación, si bien la parte demandante actualizó la cantidad adeuda a esa fecha a 17.650 euros, incluyendo las rentas de mayo a noviembre a razón de 1.200 euros/mes, proponiendo únicamente la prueba documental, que fue admitida, por lo cual, previa emisión de las oportunas conclusiones finales, quedaron los autos conclusos para sentencia.

NOVENO.- En el presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, dado el volumen de trabajo que pesa sobre este Juzgado.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Posiciones de las partes

La demandante ejercita una acción de desahucio por falta de pago con relación a la vivienda y anexos arrendados a la demandada, de conformidad con el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en relación con los arts.1091 y siguientes del Código Civil (CC)

Por su parte, la arrendataria opone la compensación de la deuda con los pagos anticipados realizados a la arrendadora.

SEGUNDO.- Normativa y jurisprudencia

Nos encontramos ante un procedimiento verbal de desahucio por falta de pago con acumulación de reclamación de rentas, a tenor de los artículos 250.1.1º y 438.3.3) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Así, habrá de estarse a lo previsto en el art.444.1 de la LEC, según el cual “Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

Por ello, en el caso ahora enjuiciado, a la vista del planteamiento que hace la parte demandada, tanto en su escrito de oposición como en la vista, conviene aclarar previamente una serie de extremos:

En primer lugar, cabe plantear la compensación de créditos sin alterar la procedencia de este procedimiento, por no tratarse de una cuestión compleja, ya que el art.438.3 de la LEC no hace excepción alguna cuando permite al demandado oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable. Ahora bien, conjugando este precepto con el art.444.1 de la LEC, deberá interpretarse y aplicarse la compensación de créditos restrictivamente, en el sentido de entender la misma como asimilable al pago que prevé el último precepto citado.

En segundo lugar, la compensación que se examinará y sobre la que versa la presente resolución es la judicial, no la legal, pues es patente que no se cumplen los requisitos legales para estimar en ningún caso esta última, conforme a lo previsto en los arts.1.195 y 1.196 del Código Civil (CC), esto es, que:

– Se produzca entre personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.

– Los deudores han de ser principales.

– Ambas deudas han de consistir en una cantidad de dinero, o siendo fungibles que sean de la misma especie y de la misma calidad, si ésta se hubiese designado, es decir, que sean homogéneas.

– Las deudas han de estar vencidas y que sean exigibles, porque no se puede extinguir lo que no ha nacido o carece de vigencia.

– Han de ser liquidas, entendiendo como tal aquellas cuyo objeto o cuantía está perfectamente determinada o pueda determinarse mediante una sencilla operación aritmética.

No exista ninguna retención de las deudas ni exista contienda planteada por tercera persona que se haya notificada oportunamente al deudor.

Esta distinción la podemos encontrar en diversas resoluciones como, por las demás, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja 156/2012 de 30 de abril: “… En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de Octubre de 2011: » En cuanto a la admisibilidad de invocar la compensación judicial por vía de excepción (art. 408.1.º LEC) debe ponerse de relieve que, la compensación, según el Tribunal Supremo (S. de 30 de abril de 2.008), «puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil, como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra». Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico: 1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera «ipso iure» cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal; 2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso; 3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido”.

Y, en tercer lugar, corresponde a la demandada que opone la compensación su acreditación, a tenor de las reglas generales de objeto y carga de la prueba de los arts.217 y 281 de la LEC, como nos recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 19ª, S 30-6-2005, nº 314/2005, rec. 253/2005. Pte: XXXXXXXXX. EDJ 2005/253359: “SEGUNDO.- … en el supuesto de que no sea suficiente para derivar a los hechos alegados el efecto jurídico pretendido, decidir el conflicto en función de las reglas sobre la carga de la prueba que, en síntesis, señalan al acreedor como litigante que ha de soportar las consecuencias de la falta de demostración de un hecho normalmente constitutivo de su pretensión (artículo 1214 C.C. y SSTS de 7 de mayo de 1980 EDJ1980/833 , 7 de marzo de 1983 EDJ1983/1485 , 16 de septiembre de 1986…) y al deudor respecto de los hechos extintivos e impeditivos (artículo 1214 CC y SSTS de 25 de octubre de 1983, 6 de diciembre de 1985…)”.

TERCERO.- Circunstancias concretas y prueba

Es evidente que la arrendataria/demandada se ha limitado a alegar el pago anterior de cantidades que compensarían las ahora reclamadas, y que no discute, sin aportar ningún tipo de prueba, ni tan siquiera la anunciada en su escrito de contestación.

Por consiguiente, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de 4 de abril de 2016 (documento 1 demanda), por falta de pago, con las consecuencias legales inherentes y que se recogen en la parte dispositiva de la presente resolución, estimándose la demanda.

CUARTO.- Costas

Al estimarse la demanda, las costas se imponen a la parte demandada, siguiendo el criterio del vencimiento del art.394 de la LEC, sin perjuicio del reconocimiento a aquella de la asistencia jurídica gratuita reconocida por resolución de 16/10/2020 de la COMISIÓN DE ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA de GIPUZKOA.

FALLO

Estimando la demanda promovida por el procurador Sr. XXXXXXXXX, en nombre y representación de XXXXXXXXX, contra XXXXXXXXX, debo:

– Declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

– Condenar a la parte demandada a entregar la posesión del inmueble a la demandante, apercibiéndole de lanzamiento en caso de no entregar la posesión en el plazo fijado y, en ese caso, se ejecute la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite, advirtiendo expresamente a la parte demandada que serán considerados abandonados los bienes introducidos por la demandada que permanezcan en el inmueble al producirse el lanzamiento.

La ejecución del lanzamiento tendrá lugar el 12 de enero de 2021 a las 10.30 horas.

– Condenar a la parte demandada a pagar a la demandante todas las cantidades reclamadas en la presente demanda en concepto de rentas y cantidades asimiladas a renta, así como al pago de todas las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen a partir de la presentación de esta demanda, ascendiendo la suma a fecha 17 de noviembre de 2020 a 17.650 euros, y hasta la entrega efectiva del inmueble a razón de 1.200 euros al mes por ser esta renta la existente en el momento de presentar la demanda.

– Se imponen a la parte demandada las costas procesales, sin perjuicio del reconocimiento a aquella de la asistencia jurídica gratuita reconocida por resolución de 16/10/2020 de la COMISIÓN DE ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA de GIPUZKOA.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de GIPUZKOA (artículo 455 LEC). El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, debiendo exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos impugnados (artículo 458.2 LEC).

Para interponer el recurso será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros, sin cuyo requisito no será admitido a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este juzgado tiene abierta en el Banco Santander con el número XXXXXXXXX, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un “Recurso” código 02-Apelación. La consignación deberá ser acreditada al interponer el recurso (DA 15.ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Además, no se admitirá al demandado el recurso de apelación si, al interponerlo, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (artículo 449.1 de la LEC).

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. MAGISTRADO que la dictó, estando el mismo celebrando audiencia pública en el mismo día de la fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia doy fe, en Donostia / San Sebastián, a treinta de noviembre de dos mil veinte.