Desahucio de un inquilino moroso logrado en Madrid

Línea temporal

  1. Primer impago: 06/08/2019
  2. Me contratan e inicio el trabajo: 07/10/2019 (62 días después)
  3. Presento la demanda: 07/10/2019
  4. Celebración del juicio: 09/09/2020 (338 días después)
  5. Publicación de la sentencia: 09/09/2020
  6. La sentencia es firme: 08/10/2020 (29 días después)
  7. Solicito el desahucio: 08/10/2020
  8. El juzgado fija la fecha del lanzamiento: 08/10/2020
  9. Fecha del lanzamiento de desahucio: 22/10/2020 (14 días después)
  10. El Propietario recupera el inmueble: 22/10/2020
  • Tiempo total para recuperar la vivienda: 381 días
  • Tiempo paralizado por retrasos judiciales y plazos procesales: 381 días

Resumen del caso

Mi cliente, V. M. H., propietaria de un inmueble en Madrid, empezó a sufrir impagos de sus dos inquilinos en agosto de 2019, con una renta de 729 euros al mes más gastos de luz y gas. Puesto que esta situación no cambiaba con el paso del tiempo, se puso en contacto conmigo el 7 de octubre de 2019 y ese mismo día, tras juntar la documentación necesaria, presenté la demanda de desahucio.

Debido a la paralización judicial con motivo de la pandemia por la Covid-19, el juicio no se pudo celebrar hasta casi un año después, el 9 de septiembre de 2020. La magistrada estimó completamente nuestra demanda, dándonos la razón, y condenó a los demandados a abonar el importe adeudado en concepto de rentas, que era de 11.181,41 euros, así como al pago de las costas judiciales. En la propia sentencia se fijó la fecha del lanzamiento de desahucio para el 22 de octubre de 2020.

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SENTENCIA Nº 129/2020

En Madrid a nueve de septiembre de dos mil veinte.

XXXXXXXXXXX, Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia NUM. 10 de Madrid , habiendo visto los presentes autos de JUICIO VERBAL 1283/19 seguidos ante este Juzgado, entre las siguientes partes: como demandante XXXXXXXXXXX con Procuradora XXXXXXXXXXX y Letrado Eduardo Fernández-Figares Estévez y como demandados XXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXX con procuradora XXXXXXXXXXX y letrado XXXXXXXXXXX sobre juicio verbal de desahucio y reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora XXXXXXXXXXX en nombre y representación de XXXXXXXXXXX se formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago del inmueble sito en la calle Carretera de Canillas nº XX, XX de Madrid y de acción de reclamación de las rentas en virtud del mismo contrato contra XXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXX fundándola en los hechos contenidos en su escrito de demanda y que se dan aquí por reproducidos , concluía suplicando que previos los trámites legales, se dictara sentencia declarando la resolución por falta de pago de la renta del contrato de arrendamiento entre las partes condenando a los demandados a entregar la posesión de la vivienda arrendada y condena al pago de la cantidad reclamada por importe de 1.584 euros con los intereses legales desde la interposición de la demanda y rentas que se devenguen con posterioridad , con expresa imposición de las costas.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se acordó sustanciara por los trámites establecidos en el artículo 440.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil efectuándose el correspondiente requerimiento a la demandada.

Habiéndose formulado oposición por la procuradora XXXXXXXXXXXX en nombre y representación de ambos demandados se señaló para la celebración del juicio el día 9 de septiembre de 2020.

TERCERO.- El día, del juicio presentes ambas partes, la parte actora ratificó su demanda solicitando la condena a la suma reclamada y además a las mensualidades que se han devengando desde la de octubre de 2019 hasta la última de septiembre de 2020 y la suma de 93,41 euros por gastos de luz y gas, sumando en total a fecha del juicio el importe de 11.181,41 euros.

La parte demandada ratificó los motivos de oposición de su contestación y manifestó su intención de entregar las llaves de la vivienda que fueron recibidas por la demandante en el acto del juicio.

Practicada la prueba documental y testifical admitida y tras el trámite de alegaciones, quedaron los autos conclusos para dictar sentencia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se ejercita por la actora acción de desahucio por falta de pago de la renta de la vivienda situada en la Carretera de Canillas XX, XX de Madrid arrendado a los demandados XXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXX por medio de contrato de fecha 1 de mayo de 2014 , que se ha aportado a las actuaciones suscrito entre la demandante y los dos demandados.

Se reclaman las rentas impagadas correspondientes a las mensualidades de agosto y septiembre de 2019 a razón de 792 euros cada una.

En el acto del juicio se ha ampliado la cantidad reclamada a las rentas posteriores que a fecha del juicio incluido el mes de septiembre, mas los gastos de luz y gas , que alcanzan a 11.181,41 euros.

SEGUNDO.- Se opone por la parte demandada, en primer lugar la falta de legitimación activa de la demandante al no haber acreditado la demandante su propiedad sobre la finca. No se valora como prueba bastante la escritura aportada por la demandante por considerar que no está identificado el inmueble y has transcurrido siete años desde la fecha de la escritura.

No obstante lo opuesto, consta en las actuaciones que tras el requerimiento del juzgado para que acreditase su legitimación como propietaria de la finca, la demandante presentó escritura de fecha 25 de febrero de 2013 de aceptación y partición de la herencia de XXXXXXXXXXX en la que figura como bien hereditario la finca arrendada y su inscripción como bien ganancial a nombre de la causante y de la demandante en el Registro de la propiedad número 17 de Madrid, con el número XXXXX. Debe entenderse que la identificación de la finca con la numeración de la calle (XXXXXXXXXXX de la Carretera de Canillas), piso (planta XXXX) y letra (X) del inmueble es clara y además , la fecha de la escritura es solo un año anterior al contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2014 , por lo que la posesión de la finca ha continuado teniéndola la parte demandada tras su entrega por la actora de forma pacífica e ininterrumpida, por lo que esa posesión mediata conlleva a presumir el dominio (artículo 448 del Cc) que se acredita con la escritura aportada.

Por lo tanto debe rechazarse la excepción de falta de legitimación activa de la demandante.

TERCERO.- En segundo lugar se opone que debido al cese de su relación personal , uno de los arrendatarios, XXXXXXXXXXX, abandonó la vivienda arrendada y se lo comunicó al hijo de la demandante y que para la renovación del contrato el ya no figuraría en el mismo.

La sentencia de medidas paterno filiales aportada de fecha 4 de noviembre de 2019 aprobaba el convenio regulador pactado por las partes y en el mismo se hace constar como fecha de cese de la convivencia entre los arrendatarios en octubre del 2018 y que el uso del inmueble alquilado que era el domicilio familiar se atribuye a la madre siendo de su cuenta los gastos de alquiler.

Estas medidas paterno filiales o el acuerdo al que pudieron haber llagado las partes no son vinculantes para la parte arrendadora que firmó un contrato, con dos arrendatarios y por lo tanto con los dos demandados.

Si bien en principio la solidaridad es la excepción, debiendo estar expresamente pactada conforme al artículo 1.137 y 1.138 del Código civil, y por lo tanto se entendería que la cesión del uso de la vivienda a una pluralidad de arrendatarios es mancomunada, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (…) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato (Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 ). Este concepto de «solidaridad tácita» ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999 ), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996, recurso 1887/1993 ), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse «in solidum» o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia de 23 de junio de 2003, recurso 3247/1997 ).

En este caso y a la vista del contrato aportado en el que los dos arrendatarios son incluidos como una única parte arrendataria, sin distinción alguna, debe entenderse que concurre esa solidaridad tacita que debe ser extensible a la obligación de pago de la renta. Resulta evidente que para el arrendador implica una novación modificativa del contrato de arrendamiento inicial cambiar la persona de los arrendatarios, suprimiendo uno de ellos, ya que esto implica perder la garantía personal del arrendatario que queda fuera del contrato y por ello de la obligación de pago.

El hecho de que el contrato se prorrogara tácitamente cada anualidad, implica que se mantenía , salvo pacto expreso, de acuerdo con lo pactado. La novación de la persona del deudor es una causa de extinción de las obligaciones que no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor ( artículo 1.156 y 1205 del Cc). En este caso no consta que se modificase el contrato por escrito ni tampoco esa novación, ya que no puede entenderse como prueba de que así era las comunicaciones aportadas a los autos. Por un lado el hecho de que se mantenga una comunicación sobre la actualización de la renta con uno solo de los arrendatarios ni implica que se asuma que el otro ya no lo es. Por otro lado, las comunicaciones entre el demandado XXXXXXX y el hijo de la demandante XXXXXXX, en las que este manifiesta ante la pregunta de si le van a renovar el contrato, “tenemos que hablarlo” no implican que se haya novado el contrato, ya que en todo caso solo se habla de la posibilidad de renovar el contrato con un solo arrendatario, pero no de que así se acordara y consintiera por la arrendadora.

Por todo ello procede tener por acreditada la causa de desahucio que se invoca por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas conforme al artículo 27 de la ley de Arrendamientos Urbanos y debe ser estimada la demanda resolviendo el contrato y con la obligación de pago de las rentas no abonadas en la demanda y las posteriores a razón de 792 euros, incluido el mes de septiembre de 2020 y los gastos de luz y gas ( 32,21 y 61,20 euros) cuyas facturas y justificantes de pago por la actora, se han aportado y sin que la parte demandada haya alegado ni probado si pago, siendo la suma debida en la fecha del juicio la de 11.181,41 euros.

Habiéndose entregado las llaves de la finca en el acto del juicio, no procede el devengo de más mensualidades.

CUARTO.- Conforme al artículo 394 de la L.E.C. la estimación de la demanda, debe conllevar la condena a la parte demandada en las costas del procedimiento.

FALLO

Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora XXXXXXXXXXX en nombre y representación de XXXXXXXXXXX contra XXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXX debo declarar haber lugar al desahucio de los demandados de la vivienda situada en la calle Carretera de Canillas nº XXX, XXX de Madrid, y condeno a los demandados XXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXX a que abonen solidariamente a la demandante el importe de 11.181,41 euros incluido el mes de septiembre de 2020 con los intereses legales y con condena a la parte demandada en las costas del juicio.

Así lo acuerda, manda y firma XXXXXXXXXXXX Alcalde Magistrada-Jueza del Juzgado de 1ª Instancia Número 10 de los de Madrid, de lo que doy fe.

Notifíquese la presente resolución a las partes poniendo en su conocimiento que contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial que se interpondrá ante este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS contados desde el siguiente a la notificación de esta resolución, exponiendo las alegaciones en que base la impugnación y citando la resolución apelada y los pronunciamiento que impugna, previo depósito de 50 euros que deberá consignar en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Juzgado nº 2438 de Banco Santander, de conformidad con lo establecido en la LO 1/2009 de 3 de noviembre por la que se modifica la LOPJ, y que deberá acreditar la parte recurrente mediante la presentación del resguardo, haciendo saber que no se admitirá ningún recurso cuyo depósito no esté constituido.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Juez que la suscribe estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.

 

 

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