La tácita reconducción es la nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial.
Es decir, nace un nuevo contrato.
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Contacta conmigoTodas las cláusulas del nuevo contrato van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de la duración.
Por tanto, la renta será la misma, las partes (arrendador e inquilino) seguirán siendo los mismos, etc. Pero la duración viene establecida por la ley.
Cuándo se produce la tácita reconducción
La relación entre el arrendador y el inquilino entra en tácita reconducción si transcurren más de 15 días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas) y en ese plazo suceden estas dos cosas:
- El inquilino ha permanecido durante ese plazo en la vivienda o local, es decir, no ha devuelto las llaves.
- El arrendador no le dice al inquilino (en ningún momento anterior a esos 15 días) que quiere que le devuelva la vivienda o local.
Por tanto, habrá tácita reconducción cuando el inquilino permanezca en la vivienda o local durante los siguientes 15 días a la terminación del contrato de arrendamiento inicial, siempre y cuando durante ese plazo el arrendador no le manifieste que desea que le devuelva la vivienda o local.
Dónde se regula la tácita reconducción
La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil (CC).
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Duración del nuevo contrato creado por tácita reconducción
La duración del nuevo contrato de arrendamiento que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley.
Sin embargo, unos tribunales han interpretado la ley de un modo y otros lo han interpretado de otro modo, generando una inseguridad jurídica importante, pues muchas veces el arrendador desconocía cuando terminaba su contrato en tácita reconducción.
La ley lo que dice es que la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual. Será mensual (la duración) si la renta se estableció de forma mensual. Y será diaria si la renta se estableció de forma diaria en el contrato inicial.
Como sabrás, es muy frecuente que en los contratos se ponga que la renta es anual y que se pagará por mensualidades. Por ejemplo, es frecuente que el contrato establezca que la renta es de 12.000 euros anuales, a pagar por mensualidades de 1.000 euros cada una.
Y aquí es donde viene la doble interpretación de los tribunales:
- Unos opinan que si el contrato inicial dice que la renta es anual (por ejemplo 12.000 euros al año), aunque se pague por meses (1.000 euros al mes), la tácita reconducción será anual (es decir, el contrato nuevo tendrá una duración de un año y cada nueva tácita reconducción será por un año).
- Y otros opinan que aunque el contrato diga que la renta es anual (por ejemplo 12.000 euros al año) si el contrato dice que la renta se paga por meses entonces la tácita reconducción será mensual, es decir, que nace un nuevo contrato por tácita reconducción todos los meses (hasta que el arrendador anuncie que no quiere seguir con la relación de arrendamiento).
Finalmente, los tribunales superiores (Tribunal Supremo) se han decantado por la primera interpretación, es decir, por la que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato (independientemente de si se paga o no por meses). Es decir, que si el contrato dice que la renta anual es de 12.000 euros entonces la duración del nuevo contrato será anual (diga o no diga el contrato inicial que la renta se pagará por meses).
Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
En esos casos la tácita reconducción será por 3 años (solo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los 3 años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.
Son nuevos contratos y están sometidos al Código Civil
Cada vez que se dan las condiciones que te he comentado (que pasen 15 días desde que termina el contrato y el arrendador no ha manifestado nada), nace un nuevo contrato por tácita reconducción.
Como la ley de arrendamientos urbanos no habla de la tácita reconducción, pues resulta que tenemos que irnos a la normativa supletoria, que es el Código Civil.
Es decir, cuando un contrato de vivienda o de local (regulados por la LAU) termina, cuando entra en tácita reconducción deja de estar sometido a la LAU y se somete a las normas del Código Civil. Esto es importante porque si algo no queda regulado por las partes en el contrato inicial, no se aplicarán las cláusulas de la LAU sino las del Código Civil (que son distintas y suelen ser más favorables para el arrendador).
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