¿Qué hacer si el inquilino se retrasa continuamente en el pago de la renta de alquiler?

En los contratos de alquiler que comienzan el día uno del mes (que son la mayoría), las partes suelen pactar que el pago de la renta se haga del día uno al cinco. O del uno al siete. No obstante, las partes pueden pactar cualquier otro periodo de pago (los diez primeros días, por ejemplo).

Y lo mismo ocurre en los contratos que comienzan cualquier otro día del mes. Así, hay contratos que han comenzado un día catorce, por ejemplo.

Haya empezado el día que haya empezado el contrato, debe haber un plazo de pago (pongamos como ejemplo, los cinco primeros días), y si el inquilino no paga en ese plazo, el día seis habría incurrido en un incumplimiento de obligaciones.

El retraso reiterado en el pago de la renta de alquiler

Pues bien, son muchísimos los casos en que el inquilino paga, de forma reiterada, fuera de plazo. O a veces paga en plazo, o otras veces paga fuera de plazo.

Y en esos casos muchos arrendadores (propietarios) no saben bien cómo actuar, ya que justo cuando están pensando en demandar al inquilino, éste paga. Y así un mes tras otro.

Incluso, los propietarios más legalistas suelen mandar un burofax en el momento que se produce el primer impago, para ir preparando la demanda de desahucio en caso de que siga sin pagar.

Pero su desconcierto llega cuando se produce otro impago y tienen que mandar otro burofax. Ahí es cuando se preguntan… ¿hasta cuándo tengo que estar mandando burofax? ¿Cada mes?

¿Un retraso es un incumplimiento?

Un retraso en el pago de la renta es un incumplimiento de obligaciones, por lo que se podrá poner una demanda de desahucio. Pero con la excepción de que las partes hayan acordado en el contrato otra cosa.

Y hay que tener cuidado, porque hay contratos que dicen que el propietario solo podrá poner demanda de desahucio cuando haya dos meses impagados.

Por tanto, hay que revisar el contrato, pero lo normal es que el contrato diga que con un solo impago se puede poner demanda de desahucio.

Por tanto, salvo que el contrato diga otra cosa, en el momento en que se sobrepasa el plazo de pago (en nuestro ejemplo, en el momento que llega el día seis del mes), el inquilino habrá incumplido el contrato y, por tanto, se puede interponer demanda de desahucio.

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Normalmente se pone una demanda de desahucio cuando el propietario tiene la percepción de que el inquilino no va a seguir pagando.

Pero en el caso que nos ocupa quiero responder a esos casos en que el propietario decide dar el paso y poner una demanda de desahucio reclamando una única mensualidad de renta y, a los pocos días, el inquilino paga.

Vamos a ver dos posibilidades…

Si no se ha mandado previamente un burofax

Si el propietario ha decidido poner directamente la demanda, sin mandar previamente un burofax reclamando la deuda al inquilino, si el inquilino no paga entonces el juez le desahuciará.

Pero si el inquilino se pone permanentemente al día en el pago, y llega el momento de oponerse a la demanda y dice el inquilino que está al día de pagos (y lo acredita), entonces el juez declarará la enervación de la acción de desahucio.

Es decir, el juez permitirá que el contrato siga en vigor, permitirá que el inquilino siga habitando en la vivienda, pero le condenará a pagar las costas del proceso.

Y además, la ley castiga al inquilino con algo más: no podrá volver a enervar nunca más, por lo que la próxima vez que se vuelva a retrasar unos días, el propietario podrá volver a poner una nueva demanda y en este caso el juez ya sí que tendrá que desahuciar al inquilino, incluso aunque se ponga al día de nuevo con los pagos (y demás le volverá a condenar a pagar las costas del proceso).

Si el propietario mandó un burofax (o varios)

Este es el caso más problemático y que más casuística genera, ya que normalmente el burofax se manda para que el inquilino no pueda enervar.

Para ello tienen que transcurrir más de treinta días desde que se recogió el burofax, pero claro, si el inquilino siempre va pagando, nunca transcurrirán esos treinta días.

Pues bien, en los casos en que se ha mandado uno o varios burofax y el inquilino siempre paga, aunque tarde, se puede poner demanda de desahucio, reclamando la deuda que haya (que normalmente será de un mes).

Normalmente el abogado tendrá que decidir si pone la demanda indicando que el inquilino puede enervar o indicando que no puede enervar (cuando se pone una demanda de desahucio el abogado siempre tiene que indicar, por exigencia de la ley, si el inquilino puede enervar o no).

Lo normal es que si se han enviado varios burofax, el abogado indique que no se puede enervar. Y si solo se ha enviado uno (y el inquilino ha pagado) entonces debe poner que sí puede enervar.

En los casos en que el abogado ha decidido poner que el inquilino no puede enervar, si el inquilino paga toda la deuda y se opone a la enervación (es decir, dice el inquilino que sí que puede enervar) entonces será el juez quien tenga que tomar la decisión de si el pago realizado tiene carácter de pago enervador o de pago no enervador, es decir, si le permite seguir en la vivienda o si le desahucia.

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Eduardo Fdez.-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

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