Cuando el inquilino adeuda rentas de alquiler al arrendador, éste puede iniciar un proceso de desahucio express.
El proceso se inicia mediante la interposición de la demanda de desahucio.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 437.3, permite al arrendador (demandante) incluir una cláusula en la demanda que indique que se perdonará toda la deuda al inquilino, o parte de ella, a condición de que le devuelva la posesión del inmueble (piso o local) en un determinado plazo de tiempo desde que recibe la demanda.
El motivo, a priori, parece evidente. Introducir esta cláusula en la demanda parece una buena opción para persuadir al inquilino, lo que redunda en beneficio del demandante: recupera su inmueble mucho antes que si no utilizara esta cláusula.
Es decir, pudiera parecer que si se le perdona la deuda al inquilino se incrementan las posibilidades de que este devuelva la vivienda o local bastante antes.
Desahucio express de inquilinos
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Quiero recuperar mi vivienda o localRequisitos para que opere la condonación de deuda
Los requisitos para que se de esta opción son dos:
- Que se fije en la demanda cuál es la deuda que se perdonaría en caso de que el inquilino cumpla (que devuelva la vivienda en el plazo fijado).
- Que se establezca en la demanda el plazo concedido al inquilino para que, en caso de devolver la vivienda o local en dicho plazo, opere la condonación.
3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.
También las costas
La ley también permite hacer lo mismo pero respecto a las costas.
Las costas son los gastos que ha tenido que soportar el demandante para poner la demanda (abogado y procurador).
Así, normalmente en los juicios de desahucio el inquilino casi siempre es condenado a pagar las costas del proceso.
Esto quiere decir que también puede el demandante tomar la opción de condonar todas las costas al inquilino, o parte de ellas, en caso de que devuelva la vivienda o local en determinado plazo.
El plazo para el perdón de la deuda al inquilino
La Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice que para que opere la condonación hay que ofrecer al demandado un plazo para devolver la posesión del inmueble que tendrá que ser superior a 15 días.
Por tanto, en beneficio del demandante, lo más lógico es que el plazo concedido al demandado para devolver la posesión sea de 16 días.
En la práctica
He utilizado durante varios meses esta cláusula en mis demandas de desahucio (aproximadamente en 40 demandas de desahucio) y solo en una de ellas ha tenido aplicación práctica.
Es decir, solo en una ocasión el inquilino ha devuelto la vivienda en dicho plazo, por ende, se le ha perdonado la deuda.
Sin duda, el motivo es porque a un inquilino moroso le interesa más mantenerse en la vivienda varios meses sin pagar, que beneficiarse de la condonación.
En definitiva, en mi opinión, se trata de una cláusula que se queda corta debido a la excesiva duración de los procesos de desahucio.
Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.
Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.