Guía completa sobre la enervación del desahucio

Enervación del desahucio

A través de la enervación del desahucio, el inquilino puede evitar ser desalojado de la vivienda o local. A continuación, te explico todo lo que necesitas saber sobre la posibilidad de enervar y sus consecuencias.

¿Qué es la enervación de un desahucio?

Cuando un inquilino es demandado por impago de la renta o por no pagar los suministros solo puede hacer dos cosas: pagar la deuda o no pagarla.

Si no la paga, el juez dará por finalizado el contrato de arrendamiento y ordenará el desahucio. Pero si paga, dicho pago puede tener dos consecuencias, dependiendo del momento en que se haya hecho el pago:

Por lo tanto, enervar consiste en que, si el inquilino deja la deuda reclamada a cero, el juez dará por terminado el proceso judicial sin poner fin al contrato de arrendamiento (o sea que sigue en vigor el contrato y el inquilino puede seguir habitando o usando la vivienda o local) y sin ordenar el desahucio.

¿En qué casos procede el derecho a enervar?

Enervar es un derecho que tiene todo inquilino, solo si antes de presentar el arrendador la demanda no ha ocurrido alguna de las dos siguientes circunstancias:

  1. El inquilino no ha enervado con anterioridad (bajo el mismo contrato de arrendamiento).
  2. El arrendador le ha pedido fehacientemente (normalmente por burofax) que pague la renta adeudada y han pasado más de 30 días sin haberla pagado.

Si ha ocurrido alguna de las dos circunstancias anteriores, el inquilino no tendrá derecho a enervar.

Desahucio express

Infórmate sobre cómo puedo ayudarte a recuperar tu vivienda o local comercial.

Quiero recuperar mi vivienda o local

Consecuencias tras la enervación del desahucio

La enervación conlleva, como castigo para el inquilino, dos consecuencias:

  1. El juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, el coste en abogado y procurador que ha tenido que asumir el arrendador/propietario.
  2. Si el arrendador vuelve a demandar por impago al inquilino, este no podrá volver a enervar, ya que, como hemos visto antes, solo se puede enervar una vez bajo un mismo contrato de arrendamiento.

¿Cuándo se puede enervar?

La ley señala que el inquilino puede enervar hasta los 10 días siguientes a aquél en que recibió la demanda. Es decir, si deja la deuda a cero euros en ese plazo habrá enervado.

Del párrafo anterior cabría interpretar que si deja la deuda a cero euros en un plazo superior (por ejemplo, paga 20 días después de recibir la demanda) no supondría enervación. Sin embargo, los tribunales vienen ampliando el plazo, de modo que si el inquilino deja la deuda a cero en cualquier momento anterior al juicio, se considerará enervación.

Por otro lado, también se considera enervación el caso en que el inquilino deja la deuda a cero antes de recibir la demanda. Aunque esto no lo diga la ley, viene siendo aplicado por los jueces.

Otros aspectos sobre la enervación del desahucio

El arrendador debe indicar en la demanda si el inquilino puede o no puede enervar. Este requisito es obligatorio, hasta tal punto que si no aparece esto en la demanda la enervación será desestimada (no se admitirá a trámite).

Respecto a la forma de pago, se considerará pago enervador el realizado directamente al arrendador (en banco o en mano), y también si el inquilino consigna en la cuenta del juzgado las cantidades adeudadas.

Dado que en las demandas de desahucio por impago no se suele reclamar solo la deuda existente hasta el día de presentar la demanda sino que también se reclaman las rentas futuras (la deuda hasta el día de la demanda más las rentas que se impaguen a partir de ese momento), resulta que solo se considera que hay enervación si el inquilino paga la totalidad de la deuda y no solo la cantidad que aparece en la demanda (que generalmente será menos que la deuda real porque la demanda tarda un mes o dos en llegarle al inquilino, desde que se presentó).

Todo cuanto te he expuesto en este post se deriva, en unos casos de la jurisprudencia (el derecho que van creando los jueces, con sus decisiones) y en otros casos de la ley. En concreto del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Desahucio express

Infórmate sobre cómo puedo ayudarte a recuperar tu vivienda o local comercial.

Quiero recuperar mi vivienda o local
Eduardo Fdez.-Fígares
Eduardo Fernández-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.

Contacta conmigoMás sobre mí

¿Por qué deberías escogerme?
Experto en desahucios
Atención personalizada
Precio cerrado
Rápida respuesta
¿Eres propietario y quieres desahuciar a tus inquilinos?
Puedes llamarme al 644 49 88 00 o dejarme tu nombre y teléfono para que me ponga en contacto contigo.