Guía completa sobre la enervación del desahucio

Cuando un inquilino es demandado por impago de la renta o por no pagar los suministros solo puede hacer dos cosas: pagar la deuda o no pagarla.

Si no la paga el juez dará por finalizado el contrato de arrendamiento y ordenará el desahucio. Pero si paga, dicho pago puede tener dos consecuencias, dependiendo del momento en que se haya hecho el pago:

• Pago enervador: el inquilino podrá seguir en la vivienda o local, siguiendo en vigor el contrato de arrendamiento.
• Pago no enervador (pago realizado fuera del plazo legal): el dinero se lo quedará el propietario/arrendador pero el juez dará por terminado el contrato de arrendamiento y ordenará el desahucio.

El derecho a enervar

Enervar es un derecho que tiene todo inquilino, solo si antes de presentar el arrendador la demanda no ha ocurrido alguna de las dos siguientes circunstancias:

1. El inquilino no ha enervado con anterioridad (bajo el mismo contrato de arrendamiento).
2. El arrendador le ha pedido fehacientemente (normalmente por burofax) que pague la renta adeudada y han pasado más de treinta días sin haberla pagado.

Si ha ocurrido alguna de las dos anteriores circunstancias el inquilino no tendrá derecho a enervar. Pero si no han ocurrido ninguna de esas dos circunstancias entonces el inquilino podrá enervar.

¿Qué es enervar?

Enervar consiste en que, si el inquilino deja la deuda reclamada a cero, el juez dará por terminado el proceso judicial sin poner fin al contrato de arrendamiento (o sea que sigue en vigor el contrato y el inquilino puede seguir habitando o usando la vivienda o local) y sin ordenar el desahucio.

Si el inquilino no hace uso de tal derecho (es decir, si no paga), el juez dará por terminado el contrato y ordenará el desahucio.

Castigo por enervar

La enervación conlleva, como castigo para el inquilino, dos consecuencias:

1. El juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, el coste en abogado y procurador que ha tenido que asumir el arrendador/propietario.
2. Si el arrendador vuelve a demandar por impago al inquilino, éste no podrá volver a enervar, pues solo se puede enervar una vez bajo un mismo contrato de arrendamiento.

¿Cuándo se puede enervar?

La ley señala que el inquilino puede enervar hasta los diez días siguientes a aquél en que recibió la demanda. Es decir, si deja la deuda a cero euros en ese plazo habrá enervado.

Del párrafo anterior cabría interpretar que si deja la deuda a cero euros en un plazo superior (por ejemplo, paga veinte días después de recibir la demanda) no supondría enervación. Sin embargo, los tribunales vienen ampliando el plazo, de modo que si el inquilino deja la deuda a cero en cualquier momento anterior al juicio, se considerará enervación.

Por otro lado, también se considera enervación el caso en que el inquilino deja la deuda a cero antes de recibir la demanda. Aunque esto no lo diga la ley, viene siendo aplicado por los jueces.

Otros aspectos de la enervación del desahucio

El arrendador debe indicar en la demanda si el inquilino puede o no puede enervar. Este requisito es obligatorio, hasta tal punto que si no aparece esto en la demanda ésta será desestimada (no se admitirá a trámite).

Respecto a la forma de pago, se considerará pago enervador el realizado directamente al arrendador (en banco o en mano), y también si el inquilino consigna en la cuenta del juzgado las cantidades adeudadas.

Dado que en las demandas de desahucio por impago no se suele reclamar solo la deuda existente hasta el día de presentar la demanda sino que también se reclaman las rentas futuras (la deuda hasta el día de la demanda más las rentas que se impaguen a partir de ese momento), resulta que solo se considera que hay enervación si el inquilino paga la totalidad de la deuda y no solo la cantidad que aparece en la demanda (que generalmente será menos que la deuda real porque la demanda tarda un mes o dos en llegarle al inquilino, desde que se presentó).

Todo cuanto te he expuesto en este post se deriva, en unos casos de la jurisprudencia (el derecho que van creando los jueces, con sus decisiones) y en otros casos de la ley. En concreto del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Eduardo Fdez.-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.

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