En este artículo voy a explicarte qué es el desistimiento del contrato de alquiler, en qué casos puede ejecutarse y en qué casos debe el inquilino indemnizar al propietario por ello.
¿Qué es el desistimiento?
El desistimiento es la posibilidad que la ley (o el propio contrato) ofrece al inquilino para poder rescindir anticipadamente el contrato de alquiler.
El desistimiento del inquilino se encuentra regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Desistimiento por ley
El artículo 11 LAU fija como requisitos para que exista desistimiento los siguientes:
- Que se hayan consumido al menos 6 meses de contrato.
- Preaviso de 30 días por parte del inquilino.
Mínimo de 6 meses de contrato
Uno de los requisitos para que haya desistimiento es que el contrato haya durado 6 meses.
Es decir, el inquilino no puede pretender desistir al segundo mes, sino que el desistimiento solo existirá si el contrato de arrendamiento ha estado en vigor al menos seis meses.
Por tanto, si el inquilino quiere romper el contrato antes del sexto mes de vigencia, podrá hacerlo, pero no estaremos antes un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato (que tiene consecuencias más graves).
Preaviso de 30 días
El inquilino tiene la obligación de preavisar al arrendador de su intención de desistir con, al menos, 30 días de antelación a la fecha de efectividad del desistimiento.
Sin embargo, este requisito no es esencial, ya que si el inquilino no preavisa con ese plazo dará cumplimiento a dicha obligación pagando esos días.
Es decir, si el inquilino le dice al arrendador que mañana se va de la vivienda, podrá hacerlo, pero tendrá que pagar al arrendador los 30 días de preaviso que no ha respetado.
Desahucio express
Infórmate sobre cómo puedo ayudarte a recuperar tu vivienda o local comercial.
Quiero recuperar mi vivienda o localDesistimiento por contrato
Al igual que la LAU regula el desistimiento, éste también se puede regular por contrato, siempre que el pacto sea más beneficioso para el inquilino.
Es decir, las partes pueden pactar en el contrato que el inquilino pueda desistir a partir, por ejemplo, del tercer mes. Pero no pueden pactar que pueda desistir a partir de, por ejemplo, el noveno mes.
Realmente son pocos los contratos que recogen una mejora a favor del inquilino, por lo que en la enorme mayoría de los casos lo que se aplica es lo que dice el artículo 11 LAU.
La indemnización para el arrendador
El artículo 11 LAU establece que el inquilino tendrá que pagar indemnización al arrendador solo si se ha establecido dicha cláusula en el contrato. Es decir, si el contrato dice que en caso de desistimiento el inquilino pagará indemnización al arrendador, entonces tendrá que pagar indemnización.
Pero si el contrato no dice nada respecto al pago de indemnización, entonces el inquilino queda liberado de pagar dicha indemnización.
Además, el propio artículo 11 LAU establece cuál es la indemnización que tendrá que pagar el inquilino, y no se puede establecer una indemnización superior (y si se establece es nula).
Así, dice el artículo 11 LAU que en caso de desistimiento el inquilino pagará al arrendador una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse y, añade, si quedara menos de un año, entonces la indemnización será proporcional a los meses que queden por cumplir.
En otras palabras, si quedan 6 meses de contrato, la indemnización será de media mensualidad. Si quedan 3 meses la indemnización será de un cuarto de mensualidad, etc.
Más allá del primer año de contrato
En los casos en que el contrato ha cumplido los primeros 12 meses y se ha prorrogado por un año más, no tienen que transcurrir de nuevo 6 meses para que el inquilino pueda desistir, sino que puede desistir desde el primer momento, pues el requisito de los 6 meses es solo para el primer año de contrato.
Y lo mismo sucederá si el contrato se prorroga por segunda vez y entra, por tanto, en el tercer año de contrato. Es decir, el inquilino podrá desistir desde el primer momento.
Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.
Ayudo a propietarios a recuperar sus viviendas y locales comerciales cuando necesitan desahuciar a sus inquilinos. Trabajo de forma online y en toda España.