La principal causa por la que los propietarios e inquilinos se ven en los juzgados es para desahuciar al inquilino por el impago de la renta de alquiler. Para ello el propietario debe utilizar el proceso de desahucio express.
Sin embargo, hay otro motivo, que aunque llega bastantes menos veces a los juzgados, también se da con bastante frecuencia. Se trata del desahucio por actividades molestas por parte del inquilino, ya sea en una vivienda o en un local comercial.
Vamos a ver las condiciones que han de darse para poder demandar al inquilino.
Desahucio express
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Quiero recuperar mi vivienda o localLa intensidad del ruido
Es obvio que para que se pueda demandar al inquilino, el ruido debe ser intenso, es decir, debe estar por encima de lo normal. Por encima de lo tolerable.
Para ello habrá que medir el ruido, y ello se hace con un informe acústico de un perito o de la policía, midiendo los decibelios ocasionados por el ruido.
La reiteración del ruido
El ruido, además, debe ser reiterado.
Es decir, no se puede pedir el desahucio de un inquilino por un ruido aislado (una o dos ocasiones), sino que debe darse más veces a lo largo del tiempo.
Como vemos, esta es una cuestión bastante subjetiva.
Por tanto, para que el juez desaloje al inquilino el ruido debe ser reiterado y por encima de lo tolerable.
El propietario contra el inquilino
Si es el inquilino quien causa ruidos, el propietario puede poner una demanda frente al inquilino para que le desahucien.
Se trata de un proceso ordinario, que es bastante más largo que el proceso de desahucio por impago de alquiler, que va por vía verbal.
El propietario tendrá que probar el ruido realizado por el inquilino (principalmente mediante el informe acústico) y si logra convencer al juez, entonces éste desahuciará el inquilino.
La acción judicial que tiene el propietario para poner la demanda la encontramos en el artículo 27.2e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Dicho artículo permite al arrendador/propietario dar por terminado el contrato cuando el inquilino realiza en la vivienda actividades molestas.
La comunidad de propietarios
Contra el inquilino
Pero no solo el propietario puede poner demanda frente al inquilino. También la comunidad de propietarios puede hacerlo.
Así, si el inquilino hace ruidos excesivos y reiterados, entonces la comunidad de propietarios (a iniciativa propia o de cualquier vecino) puede interponer una demanda contra dicho inquilino, para que éste deje de hacer ese ruido en el futuro.
En la sentencia, el juez podría llegar a prohibir al inquilino usar la vivienda hasta un periodo de tres años, e incluso podría dar por terminado el contrato de arrendamiento y ordenar el desahucio en caso de que el inquilino no marche voluntariamente.
Por último, también es posible que quienes se vean perjudicados reclamen al inquilino una indemnización.
También contra el propietario
La jurisprudencia mayoritaria nos dice que la comunidad de propietarios puede y debe demandar, no solo al inquilino, sino también al propietario (en la misma demanda).
Incluso aunque no se vaya a reclamar nada al propietario.
Hasta el punto de que el propio juzgado puede no admitir la demanda si no se ha demandado a los dos, es decir, al inquilino y al propietario.
Hay otra jurisprudencia, minoritaria, que dice que basta con que la comunidad de propietarios demande solo al inquilino.
Esta necesidad de demandar también al propietario se basa en lo que se llama litisconsorcio pasivo necesario, es decir, que como la resolución que dicte el juez puede afectar al propietario, entonces es necesario que acuda al proceso judicial para defender sus intereses.
La acción legal que tiene la comunidad de propietarios para demandar al inquilino es la que encontramos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para que la comunidad pueda interponer esta demanda frente al inquilino para que cese en los ruidos realizados, debe antes mandar burofax o carta notarial al inquilino para que cese en los ruidos.
En esta ocasión el cauce procesal correspondiente es también el juicio ordinario.
Otros afectados
Además de la comunidad de propietarios, también cualquier afectado puede demandar al inquilino ruidoso.
¿Es responsable el propietario por los ruidos del inquilino?
No solo se puede pedir que cesen los ruidos, sino que se puede pedir una indemnización a favor de los afectados por el ruido.
Y los afectados pueden demandar no solo al inquilino, sino también al propietario si consideran que ha tenido una actitud pasiva, es decir, que no ha hecho lo necesario para tratar de solucionar el problema de su inquilino.
De hecho, la mayoría de la jurisprudencia tiene claro que se puede demandar al propietario y se le puede condenar solidariamente, siempre que se pruebe la pasividad del propietario.
En ese caso se podría llegar a condenar al inquilino y al propietario solidariamente, es decir, que los afectados podrían reclamar la indemnización a cualquier de los dos.
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