¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Cuándo se puede echar a un inquilino

A un inquilino se le puede echar o desalojar de una vivienda o de un local si incumple una serie de obligaciones de las establecidas en el contrato de arrendamiento.

Me gusta dividir esas obligaciones en dos tipos:

  1. Por un lado, tenemos el incumplimiento consistente en dejar de pagar la renta, así como el incumplimiento consistente en no marcharse de la vivienda o local cuando termina el contrato.
  2. Y, por otro lado, tenemos el resto de incumplimientos.

Y hago esta división en dos grupos porque el primer grupo da lugar al juicio de desahucio verbal, y el segundo da lugar al juicio de desahucio ordinario.

Por tanto, en función al tipo de incumplimiento tendremos que acudir a un tipo de juicio o a otro.

Desahucio por impago de alquiler y por expiración de plazo

Estos dos incumplimientos dan lugar, tal y como te he dicho, a un tipo de juicio llamado juicio verbal, tal y como recoge el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vamos a verlos…

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Desahucio por impago de alquiler

Es el más conocido de los desahucios porque es el tipo de demanda que más se pone en los juzgados en materia de desahucio.

La demanda de desahucio se puede poner desde que el inquilino debe una sola mensualidad de renta (aunque a veces es recomendable esperar a que haya dos meses de deuda, como por ejemplo, si hay más de un mes de fianza).

Y también se puede poner si hay impago de suministros.

Este es el tipo de desahucio más breve que hay. Ahora mismo la duración de un desahucio está entre seis y doce meses, aunque hay ocasiones en que dura más.

Después de poner la demanda, el inquilino puede optar por oponerse a la demanda o no oponerse.

  • Si no se opone, no hay juicio y le dan la razón directamente al propietario, realizándose el desahucio en la fecha prevista.
  • Pero si se opone el inquilino a la demanda, entonces debe hacerse el juicio, por lo que el proceso tarda un poco más.

Desahucio por finalización del contrato de arrendamiento

Si el contrato ha terminado y el inquilino no se va, el propietario puede poner demanda de desahucio por expiración de plazo.

Esta demanda lleva a un proceso que se tramita también según las normas del juicio verbal, aunque suele durar un par de meses más que el desahucio por impago de alquiler.

En este caso habrá juicio aunque el inquilino no se oponga a la demanda. Bueno, hay una excepción, y es que si las partes dicen que se resuelva sin que haya juicio, entonces se resolverá sin juicio (y el juez decidirá en base a los documentos que se han aportado junto con la demanda y la contestación a la demanda).

Después del juicio habrá sentencia. Y después de la sentencia se producirá el desahucio, en la fecha prevista.

El resto de incumplimientos

Cuando se produce un incumplimiento por parte del inquilino que no es ni impago de alquiler ni finalización del contrato de arrendamiento, entonces se puede poner también demanda de desahucio.

Pero en este caso no se resolverá por las normas del juicio verbal (que es el más breve), sino por las normas del juicio ordinario, según nos dice el artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La duración de los juicios ordinarios de desahucio suele oscilar entre los doce y veinticuatro meses, aunque a veces tarda más.

Por eso es importante que cuando haya un impago de alquiler y, además, algún otro incumplimiento de los de este epígrafe, es importante poner la demanda de desahucio por impago, ya que si se pone por el otro incumplimiento tendremos un juicio ordinario que tarda casi el doble.

Eduardo Fdez.-Fígares
Eduardo Fernández-Fígares

Soy abogado hiperespecializado en desahucios por impago de alquiler con más de 400 desahucios de inquilinos tramitados hasta la fecha.

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